Documento elaborado por particular, de acordo com a lei e atendendo a vontade dos condôminos, a convenção é o instrumento que referencia as decisões do síndico na condução da vida condominial.

Sua elaboração exige muita atenção e prudência, já que vai muito além de um descritivo das partes construtivas, refletindo-se diretamente na vida daquela coletividade. Eis um forte motivador à assessoria jurídica especializada às construtoras e incorporadoras, comumente responsáveis pela sua redação e organização.

Trazendo cláusulas obrigatórias (arts. 1332 e 1334, CC) e facultativas, para que a convenção seja válida e tenha eficácia, é necessário observar o seu quórum de aprovação qualificado em 2/3 e a sua formalização no cartório de Registro de Imóveis, visando eficácia em relação a terceiros.

Contudo, a obrigação do condômino em contribuir com o rateio das despesas comuns independe do registro da convenção.

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Prevalece o entendimento de que a convenção não é um contrato, mas sim um ato-norma, pois obriga também aqueles que não a assinaram no ato em que constituída, mas que passaram fazer parte do condomínio depois disso.

Grande parte das convenções vigentes merece cautelosa revisão e consideráveis reparos.

A princípio, a maior dificuldade para tal gira em torno do quórum qualificado para aprovação das atualizações haja vista o desinteresse dos condôminos em comparecer às assembleias.

As novidades na área trazem a assembleia “permanente” e a “virtual” como promissoras soluções.

Tais ferramentas, utilizadas em escala crescente nos expedientes da sociedade anônima (consoante ofício CVM 257/2008 e lei 6.404/76, no art. 121), são aplicáveis por força do art. 4 da lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Entretanto, esse tema causa polêmica e também requer alteração na convenção, de acordo com o art. 1350, CC, traçando os trâmites para que essas assembleias aconteçam, operacionalizando essas modalidades.

Certo é que a tecnologia trará inovações destacáveis em todas as áreas.

A convenção, por refletir a vontade dos seus particulares, deve ser atualizada para acompanhar esse progresso, ditando a intensidade que se deseja incorporar. Afinal, dela tudo parte hoje… e ainda partirá amanhã.

Caroline Rossetti Gruber | Advogada e Consultora Condominial – OAB/SC 26.365