Frequentemente temos notícias de conflitos relacionados às atividades técnicas, como o clássico embate entre O TÉCNICO e O ECONÔMICO.
No meu trabalho diário voltado para identificar vícios e defeitos construtivos, pesquisar suas causas e apontar soluções, me deparo com edificações onde passou longe a vontade do construtor de facilitar as manutenções que os usuários deverão fazer. Qual a razão disso?
O CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, publicou um interessante comentário sobre a Norma 15.575 da ABNT, Norma de Desempenho de Edifícios, onde menciona que o mercado da produção habitacional representa hoje um dos maiores contratantes de projetos de arquitetura, mas não necessariamente de qualidade de projeto. E acrescenta que os arquitetos vêm paulatinamente perdendo terreno no processo de tomada de decisões.
O CAU quer fortalecer sua prole e procura incentivá-la a adequar os projetos e as especificações de materiais aos objetivos mercadológicos de seus contratantes sem perder a qualidade. Reconhece, implicitamente, que a preparação acadêmica e humanística dos arquitetos é sufocada pelos ditames econômicos no momento da criação.
E quanto a manutenção?
Não me recordo de ter visto material promocional de venda imobiliária que mencionasse facilidades de acesso para execução de reparos, custos reduzidos e materiais de longa resistência. Falta ao comprador uma noção exata do custo futuro que ele terá, individualmente ou na pessoa do condomínio já que ele é um cotista, para que ele possa dar a devida importância ao assunto. A falta de conhecimento é enorme e nem se compara, por exemplo, ao processo de escolha de uma marca de automóvel no qual as concessionárias que baratearam o custo das revisões tratam de alardear esta vantagem nos anúncios.
O futuro proprietário tem ideia, por exemplo, do custo da repintura da fachada de seu edifício e quanto lhe caberá após o rateio? Sabe ele que os manuais das áreas comuns determinam que a repintura deve ser feita a cada dois ou três anos? E que se não for feita, o condomínio precisará da Justiça para que a construtora cumpra os prazos legais de garantia?
Ele de fato não sabe e talvez por isso as construtoras não se preocupam em especificar materiais de maior durabilidade que, evidentemente, seriam mais caros.
O custo da manutenção é relevante. Ao longo do tempo pode ser maior ate que o custo da construção se compararmos individualmente alguns itens. O comprador deve ser alertado quando este custo é abusivo e, como o vendedor obviamente não o fará, um técnico de sua confiança pode assessorá-lo no momento da aquisição.
E como agir quando o mal já está feito?
Uma vez implantado o condomínio, compete ao síndico mostrar aos condôminos que a manutenção da edificação foi negligenciada durante a fase de projeto e que o custo de adequação deve ser repassado ao construtor. Não será tarefa fácil, provavelmente terá que acionar um advogado, mas a ação de um perito se mostrará útil na produção de argumentos técnicos para embasar os jurídicos.
Esta atividade venho desempenhando sistematicamente nos últimos anos. Não é fácil provar que os projetos são defeituosos por não contemplarem as manutenções, mas a recorrência de Ações neste sentido pode, sem dúvida, inverter o jogo.
Engenheiro Civil especializado em perícias em condomínios.
