A responsabilidade por dívida tem sido atenuada desde os tempos do direito quiritário, quando o devedor era levado à praça para ser vendido como escravo. No insucesso, o devedor era esquartejado cujas partes eram entregues aos credores.

Contudo, de há muito, o que responde pelas dívidas é o patrimônio do devedor.

A despeito disso, a legislação brasileira descreve quais os bens do devedor que são considerados impenhoráveis. Entre outros, a residência onde o devedor utiliza como moradia para si e sua família. No entanto, essa regra pode comportar exceções. Assim, dívidas geradas e vinculadas ao próprio bem imóvel, a rigor, não estaria protegido pela impenhorabilidade.

A propriedade condominial é gerida pelo princípio da solidariedade. De modo que cada um deve honrar a quota resultante do rateio, de forma que não prejudique os demais condôminos. Por tal razão parece razoável que possa haver a constrição da unidade condominial, por dívida oriunda do uso do bem que também tem natureza coletiva.

Gestão austera para mitigar riscos

Assim, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp. 1.473.484/RS, a condenação judicial perante terceiros, poderá recair sobre suas unidades autônomas na proporção da sua fração ideal.

Em decisão do STJ, afirma que as despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são de natureza propter rem, e por isso será responsável pelo seu pagamento.

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990”. RESP. 1.473.484/RS.

Não obstante, por essa decisão não ser recorrente nos tribunais, e ainda, esta ser uma das últimas medidas, posto que deve-se esgotar todas as medidas de buscas de valores junto ao condomíni primeiramente, resta esta decisão como base para imputar às unidades autônomas a responsabilidade dos pagamentos a terceiros por dívidas adquiridas pelo condomínio.

Com base na decisão colacionada, verificamos a importância do condomínio dispor de uma equipe qualificada, ou seja, composta por síndicos capacitados, uma boa administradora e assessoria jurídica pró ativa.

Uma gestão deficiente é capaz de fazer com que a taxa condominial dobre de valor ou até triplique, tendo por consequência a impactação no próprio valor do imóvel.

Sabe-se que a desvalorização do imóvel pode chegar até a 30%, causado por uma má gestão, em decorrência de débitos adquiridos por falta de gestão apropriada, seja em decorrência da elevação da taxa condominial, que podem estar sendo geradas por contratos celebrados sem análise criteriosa, em decorrência de dívidas trabalhistas, OU até mesmo, indenizações vultosas decorrentes de responsabilidade civil.

Portanto, a gestão do condomínio não é algo simples. A ausência de análise de qualquer contrato envolvendo o Condomínio, a falta de qualquer recolhimento em detrimento dos empregados contratados, ou prestadores de serviço, pode onerar o condomínio com dívidas astronômicas e as unidades autônomas responderem pelo débito na proporção de sua fração ideal.

Autor:

Liliani Panini
Advogada; Sócia da Karpat Sociedade de Advogados unidade de Porto Alegre –RS;
Pós graduada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Direito Empresarial e da Gestão de Empresas; Especialista em Direito Condominial e Imobiliário.

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