É louvável quando a gestão capitaneada pelo síndico procura estreitar contato com os inadimplentes, a fim de entender o momento em que o condômino atravessa. E ainda avaliar alternativas para proporcionar o pagamento da cota condominial.
É clarividente que se os débitos condominiais existem antes mesmo do surgimento da pandemia, a situação merece tratamento diferenciado com o condômino que persistiu no inadimplemento. Embora a conciliação (extrajudicial) deva imperar sempre que possível.
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Cobrança das cotas condominiais
O síndico, por sua vez, como representante legal e gestor condominial, detém prerrogativas legais para promover a cobrança das cotas dos condôminos.
Mas, em nenhum momento lhe é dado o direito de, exclusivamente, negociar valores, ainda que haja proposta de pagamento à vista.
Além disso, os juros, correções monetárias e atualizações estão previstos no Código Civil (art. 389) e nas Convenções Condominiais (artigo 1.334, I e IV), devem recompor a perda pelo atraso financeiro.
“Cada condômino paga um pouco mais”
Assim, enquanto há inadimplência no condomínio, por ficção, é como se cada condômino tivesse que contribuir um pouco a mais do que lhe é cobrado para recompor o desfalque.
E, infelizmente, algumas vezes a chamada de capital se faz necessária, e por óbvio, não será atendida pelo inadimplente.
A recomendação é a proposição de parcelamento dos valores inadimplidos (desde que a Convenção Condominial não proíba), com incidência dos acréscimos legais. E com certa moderação, sob pena de, em alguns casos, aceitar parcelamento demasiadamente longo e sucessivo.
Ciclo vicioso
Ou seja, o inadimplente cumpre com os parcelamentos acordados, mas passa a dever as parcelas seguintes, resultando num ciclo vicioso sem fim. A ideia é ser criativo sem gerar precedentes e incentivar o inadimplemento.
Portanto, os condôminos, e, principalmente os conselheiros fiscais, devem ficar atentos a tal prática.
Dessa forma, deve pedir esclarecimentos, consultar os balancetes da administração condominial, sem prejuízo (se constatadas as mencionadas irregularidades), convocar Assembleia Geral para destituição do síndico, além de promover ações de prestação de contas e responsabilização civil (pessoal) do síndico.
Responsabilidade civil subjetiva
Isto porque os artigos 186 e 927 imputam a responsabilidade civil subjetiva do síndico, ou seja, mediante a comprovação de negligência, imprudência e imperícia.
Se não houver oposição nas normas condominiais, outra proposta que é válida corresponde a realização de Assembleia Geral específica.
Esta deve contar com a aprovação da maioria dos presentes para entabular condições de parcelamento ou reduções, para determinados períodos e tempo de duração, por vezes chamada de “semana da conciliação”.
Isenção aos inadimplentes
Em breves linhas, conclui-se pela necessidade de justificar aos inadimplentes os impedimentos de realização do acordo.
Fundamentando na obrigatoriedade de cumprimento legal e da argumentação de que o crédito pertence ao condomínio.
Isso, ao passo que se deve oportunizar o parcelamento ou outra medida que se tenha decidido em assembleia geral.
Redação Condomeeting
