Assunto bastante controverso e nebuloso é o da alteração de fachada nos condomínios. Controvertido em especial quanto ao quorum para aprovação de alterações e nebuloso porque nem sempre é possível discernir o que configura realmente alteração de fachada.

Neste artigo vamos dar alguns exemplos que são mais recorrentes em condomínios residenciais e a forma de lidar melhor com eles.

Antes disso, é preciso destacar que o Código Civil é quem regula toda a matéria, no art. 1336, III.

Pode parecer simples de entender se falarmos de pintura da fachada externa de uma unidade com outra cor, construir uma sacada num dos quartos ou, ainda, trocar ou pintar as janelas de outra cor.

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Mas, e quando falamos sobre envidraçamento de sacada, toldos, cortinas, pontos extras de ar-condicionado, vasos, iluminação, paisagismo etc.?

Não existe uma resposta certa para todos os casos. Tudo dependerá do condomínio e da convenção de cada um.

Por exemplo, ao pretender fechar a sacada com vidros, é preciso, primeiro, que o condômino pergunte ao síndico quais são os procedimentos para essa finalidade. 

Muitas construtoras já trazem a previsão na convenção sobre a possibilidade ou não do fechamento das varandas/sacadas com vidros e cortinas. Se a construtora já previu, o condomínio deve aprovar – numa assembleia com quorum de maioria simples – apenas o padrão (quantas folhas de vidros, qualidade, insufilm, cortinas etc.). Do contrário – se a construtora não previu essa possibilidade, o condomínio terá de contratar um laudo de engenheiro para verificar o cálculo estrutural a fim de se avaliar se o prédio suportaria o peso dos vidros se todos os condôminos instalassem.

Está aí um problema. Se a construtora não previu na convenção, a instalação desses vidros configuraria alteração de fachada? 

Alguns juízes têm entendido que não se se tratar apenas de vidros translúcidos (transparentes), que não interfira nas características harmônicas do prédio, podendo ser aprovado apenas o modelo com maioria simples numa assembleia. Outros, que sim e o quorum para essa alteração seria o 2/3 dos condôminos.  Uma terceira corrente permite tal alteração somente com a unanimidade dos condôminos. 

Por quê? O aparente radicalismo no quorum é que muitos prédios podem ter um projeto arquitetônico assinado por arquiteto que detém os direitos autorais sobre ele. Diante disso, se não houve previsão na convenção, deve-se proceder a uma consulta com o arquiteto e a construtora, e, somente depois disso poderia o assunto ser deliberado numa assembleia.

O grande dilema dessa e de qualquer outra alteração de fachada reside mesmo no quorum para a sua aprovação. Em condomínios com poucos apartamentos, até pode-se pensar na possibilidade de 2/3 e em raros casos, a unanimidade. Mas ao falarmos sobre os modernos condomínios-clube, de centenas de unidades, essa tarefa torna-se impossível. E é exatamente por esta razão que muitos juízes têm flexibilizado o quorum.

Diante de tudo isso, a ideia é que no momento que o condômino pretender efetuar qualquer modificação de fachada, o síndico deverá consultar um advogado especialista de sua confiança e apresentar o caso para estudo. O condômino jamais deve efetuar qualquer alteração sem antes ter o aval expresso do síndico, sob pena de ter de desfazê-la.

Dr. Marcio Spimpolo Advogado Especialista em Direito Condominial Professor e Coordenador da Pós-Graduação de Direito e Gestão Condominial da FAAP.Voto secreto em assembleia