As assembleias condominiais são eventos muito importantes, pois são decididas as questões de funcionamento do empreendimento, como por exemplo, obras, eleição de síndico, prestação de contas, previsão orçamentária, entre outros temas que necessitam da participação e da votação dos condôminos.

Mas para isso, é preciso obedecer algumas regras que estão prescritas no Código Civil e na Convenção do condomínio com relação a convocação e votação, e alguns descuidos podem ocasionar na anulação da Assembleia Condominial.

Veja algumas situações que podem levar a contestação da Assembleia:

  • Votação por condôminos inadimplentes (são proibidos de votar);
  • Votação sem procuração do condômino, no caso de um representante;
  • Se a Convenção exigir e não for apresentado a procuração sem firma reconhecida;
  • Não fazer a convocação de um ou mais condôminos;
  • Atrapalhar a eleição de um síndico não condômino, sendo que, o Código Civil autoriza que outra pessoa exerça a função;
  • Aprovação de medidas sem acatar o quórum necessário (⅔ são necessários, e maioria dos condôminos)

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Vemos no exemplo do Processo nº1020320-16.2021.8.11.0041, em Cuiabá, onde o Condomínio Pantanal III, ao realizar a convocação para Assembleia Geral Extraordinária do dia 30/04/2021, deixou de realizar a convocação conforme disciplina a Convenção do condomínio, que para a realização de Assembleia Geral, faz-se necessário o envio da convocação ou por carta registrada ou por protocolo, contido na Cláusula 6º da Convenção, o que não foi feito.

Evidenciando assim, a irregularidade na forma da convocação para realização do ato assemblear, o que ensejou a presente ação de nulidade de ato assemblear que está em tramite na 3º Vara Civil da Comarca de Cuiabá.

Acerca do tema, o Dr. Giovane de Albuquerque advogado especialista em Direito Condominial, nos explica que Assembleia-Geral é um órgão deliberativo composto pela coletividade dos condôminos, que tem poder para deliberar e decidir questões concernentes ao condomínio, e pode ser Ordinária ou Extraordinária.

“Suas deliberações têm força obrigatória para os condôminos até sua anulação judicial ou por deliberação tomada em outra Assembleia. Tudo, porém, condiciona à observância das Convenção e das disposições legais. Portanto, trata-se de reunião que exige formalidade, dada a importância e o caráter vinculante aos demais condôminos de suas decisões. Inclusive, a convenção condominial é manifestação da vontade da coletividade dos condomínios que é validade e operável, nos termos do art. 107 do CC”, diz ele.

Giovane ainda destaca que um dos piores erros que o síndico ou administração pode cometer durante a gestão de um condomínio, é a falta de convocação de um ou uns condôminos para determinada Assembleia, ou seja, é a irregularidade em sua forma ou motivo para que o condômino não fique ciente da reunião.

“A irregularidade na forma podemos dar como exemplo que o síndico adote como forma de convocar os condôminos por carta protocolada via A.R, entretanto esse edital por via A.R não chegue a tempo para todos os condôminos ou que ele esqueça de enviar para algumas unidades. O síndico comete também irregularidade em não convocar condômino por algum motivo, exemplo: os dois têm atritos e não se dão bem, sempre houve confusão nas Assembleias anteriores, e para que isso não aconteça novamente, o síndico resolve não convocar este condômino para participar da Assembleia”, relata o advogado.

Essas duas formas de irregularidades são motivos para Anulação da Assembleia, conforme prevê o art. 1.354, do Código Civil:

Art. 1.354. A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Pois bem, se esta Assembleia ainda continuar com suas deliberações pode qualquer condômino a impugnar no ato, requerendo a anulação por não estar respeitando o Código Civil.

E se, por conseguinte, o síndico ou a administradora não aceitar a impugnação e continuar a deliberação, poderá qualquer condômino requerer posteriormente ao Judiciário à anulação desta Assembleia.

É de extrema importância que isso seja feito, pelo seguinte motivo, aquele que não foi convocado e não está ciente do que foi debatido deverá cumprir as determinações impostas pela Assembleia, gerando obrigações e deveres.

Giovane faz um alerta, conforme o exemplo do processo citado. É importante que o síndico se atente para convocar todos os condôminos.

“E caso haja alguma irregularidade na Assembleia, é essencial que a pessoa prejudicada procure um advogado especialista nesta área, para tomar as providências cabíveis, uma vez que seus direitos foram violados”, exalta Albuquerque.

Tohea Ranzetti – Redação Síndico Legal