A questão do AIRBNB e outros aplicativos de hospedagem tem trazido controvérsia sobre a locação por temporada.

Em primeiro lugar, o direito à propriedade é uma garantia constitucional (artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal), o que significa dizer que o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor do imóvel e, o Código Civil, também resguarda este  direito (artigo 1228).

Já a lei de locação (artigo 48 da Lei 8.245/91) permite que o proprietário realize a locação por temporada para fins residenciais.

Note que as locações por temporada são aquelas para fins residenciais e com o prazo não superior a 90 dias, podendo ser consideradas aquelas de curto período, por exemplo, de até dois dias para participação de um evento, por exemplo.

Assim, a legislação vigente permite que o proprietário de um imóvel realize a locação por temporada para fins residenciais.

Contudo, a locação por curto período explorada com nítido caráter comercial, desvirtua da destinação residencial do edifício e,  ainda,  deve ser regida pela lei que regula os meios de hospedagem (Lei Federal nº 11.771 de 2008 – Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo), que impõe uma série de requisitos para tal modalidade dos quais os condomínios edilícios, cuja finalidade é estritamente residencial, não têm estrutura adequada para atendimento dessa categoria de hospedagem, sendo evidente que os serviços do condomínio ficariam sobrecarregados com o excessivo acesso à portaria, cadastramento constante de pessoas e veículos, liberação de acesso à áreas comuns, etc.  

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É certo que o direito de propriedade não é absoluto e encontra limitação nos artigos 1.336, inciso IV e 1.277, ambos do Código Civil, que dispõem  que o proprietário poderá  dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Portanto, é facultado ao proprietário da unidade locá-la por temporada apenas para fins residenciais e desde que não prejudique a segurança e o sossego dos demais condôminos.

Em virtude do direito à propriedade não ser absoluto, podendo ser mitigado quando conflitar com o direito coletivo, o condomínio  por meio de assembleia específica para tal fim, desde que respeitado o quórum de 2/3, pode alterar a Convenção Condominial para regulamentar o exercício do direito de propriedade criando normas dentro dos limites legais para coibir tais práticas contrárias a finalidade da edificação, como no caso a locação por curtos períodos de tempo com nítido caráter comercial que prejudica o sossego e a segurança dos condôminos.

Regras previstas na convenção

Estando as regras previstas na Convenção, o condomínio poderá aplicar as penalidades previstas nas normas internas (advertência ou multa) e se não surtir o efeito almejado por descumprimento das normas condominiais, se comprovando a locação por temporada comercialmente, o  condomínio tem a possibilidade ingressar com uma medida judicial de obrigação de não fazer com a finalidade de impedir tal prática e solicitar que, havendo o descumprimento desta, seja aplicada multa diária pelo juiz.

Sem a previsão expressa na convenção,  a posição majoritária do Judiciário é de que  o condomínio não pode proibir este tipo de locação por se tratar de interferência no direito de propriedade do condômino.

Convém anotar que a 4ª turma do STJ começou no dia 09 de outubro de 2019, o julgamento de recurso que trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb. O processo é relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, que em seu voto assentou que tal atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período.

Porém, um dos ministros (Raul Araújo) levantou dúvida acerca da possibilidade da convenção de condomínio fazer essa limitação, superando o interesse geral dos condôminos sobre o interesse particular, individual de alguns, declarando no julgamento:  “Me parece o ponto mais importante. Nesses prédios de conotação residencial familiar típica pode ter na convenção do condomínio essa proibição.” e, em razão dessa divergência, o julgamento está suspenso na Corte Superior (RESP 1.819.075).

Celia Cristina Dourado, é sócia da Karpat Sociedade de Advogados em São Paulo atua no departamento de expansão, prestando assessoria consultiva  aos escritórios Karpat e seus parceiros nos diversos Estados da Federação. Especialista em Direito Condominial, pós graduada em Direito Imobiliário (Material e Processual);  Curso Especialização em Direito Processual Civil, Curso de Direito Condominial; Curso de Síndico Profissional .