Primeiramente, com o objetivo de nortear os moradores de seus condomínios em São Paulo, neste momento em que foram liberadas de forma gradual a reabertura das áreas de lazer, a síndica profissional e
advogada Taula Armentano, elaborou um Manual completo com todas as informações necessárias, baseando-se em protocolos exigidos para o uso desses espaços coletivos e de acordo com a metodologia apresentada pelo Estado e Município.

A advogada salienta que é de suma importância aos síndicos acompanhar e analisar os decretos estaduais e municipais, verificando se existe previsão específica para condomínios em sua cidade e estado. Caso exista, ele deve executar o decreto; se não existir deve seguir orientações jurídicas, uma vez que as áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Nesse último caso, deve agir com o consenso da maioria dos condôminos a fim de evitar problemas jurídicos, avaliando
assim a realidade do seu condomínio.

Além disso, a liberação das áreas depende de assembleias e decisões democráticas restritas aos condôminos, além do uso individual por famílias e pré agendamentos feitos através de aplicativos ou outro
aprovado pelo gestor.

Segundo Taula, “não está sendo fácil lidar com essa nova realidade que a pandemia trouxe para os condomínios. E agora, com a flexibilização por parte dos governos, há uma pressão por parte dos
condôminos, uma vez que alguns querem as áreas comuns abertas, enquanto outros a querem fechadas”. E como o condomínio não é a edificação em si, mas sim as pessoas que moram ali e tem o direito de propriedade, Taula recomenda a realização de assembleia. “Chegamos a fazer assembleia virtual com 400 pessoas, mas foi o melhor caminho para atender o interesse da massa condominial”.

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Um protocolo de segurança para cada ambiente

Para iniciar a reabertura de áreas comuns e de lazer devemos estar atentos à segurança jurídica, protocolos de limpeza, saúde de moradores e funcionários e, principalmente, ouvindo a massa
condominial. Ou seja, neste momento é muito importante, até que se tenha a vacina ou tratamento comprovado para a COVID-19, que nós como gestores estejamos sempre orientando e relembrando aos condôminos a importância de manter as boas práticas que ajudam a minimizar o contágio, como o distanciamento social, o uso de máscara facial, a higienização das mãos e a sanitização de ambientes.

Todo condomínio tem suas particularidades, no entanto o Manual serve como um norte e uma linha histórica, mostrando de forma visível e prática como se dará a utilização dos espaços e os cuidados com a saúde e segurança. Assim Taula reforça que cada ambiente tem o seu protocolo de segurança.

Em contrapartida, o Manual foi elaborado usando uma linha de riscos através de cores: vermelho, amarelo, verde e azul. Ainda mais, quando alto risco permanece fechada; alto -médio risco, abertura com restrição; médio- baixo risco, abertura com poucas restrições; e na normalidade, volta o regulamento interno do condomínio.

O Manual também mostra as readequações necessárias para serem reabertos em cada ambiente, das quais: novas aquisições de dispensers, lixeiras de pé, tapetes sanitizantes, substituição de bebedouros de jato, marcadores para delimitação de espaços, aferidores de temperatura,
ventiladores para arejamento dos ambientes, dentre outras necessidades.

Manual da Área Esportiva

Para as áreas esportivas foi feito um outro Manual. Existem condomínios que possuem assessoria esportiva e os cuidados precisam ser redobrados quanto a higienização e limitação do uso dos espaços. “Pensando nisso, foram colocadas regras para a área de academia, musculação, aulas com personal e aulas coletivas, internas e externas, e outros cuidados”, destaca Taula, lembrando que os síndicos devem estar atentos à limitação do número de pessoas circulando nesses espaços.

Manual de Obras

Tratar do assunto Obra, nesta fase de quarentena tem sido um desafio diário, haja vista de um lado ter moradores que estavam em obras antes da pandemia e tiveram que interrompê-las. Serviços
que para estes são inadiáveis e vem trazendo prejuízos financeiros, a exemplo de lidar com a questão de ter que pagar outro aluguel. Por outro lado, há crianças e adolescentes em aulas on-line por horas seguidas e pessoas trabalhando em regime de home office, bem como famílias inteiras dentro de casa, tentando estabelecer uma rotina mínima que antes faziam no ambiente externo e agora estão limitadas às paredes de uma unidade privativa.

Mas com o passar dos meses se fez necessária a retomada das obras para evitar prejuízos aos condôminos. Então fora feito um outro material próprio, com o objetivo de viabilizar estas obras, de forma que pudesse atender tanto ao proprietário que necessita da obra para fazer com que
o imóvel seja sua moradia, quanto ao proprietário já instalado, para que tenha tranquilidade para seguir sua vida cumprindo a reclusão necessária.

Atendendo a determinação de Isolamento Social

Visando evitar aglomeração e garantindo a diminuição de prestadores de serviços eventuais – com foco na segurança, sossego e salubridade de todos os condôminos, e apoiados pelo estado
de exceção, onde temos a prevalência do interesse comum sobre o interesse privado, criamos algumas regras e passos para que os condôminos seguissem mantendo o coletivo seguro e, ainda, podendo realizar a sua obra

Primeiro passo foi apresentar via e-mail os seguintes documentos:

  • Projeto da obra pretendida;
  • ART da obra se enquadrar nas obras que tem esta exigência;
  • Cronograma com data de início e término e etapas;
  • Documentos que comprovem seu prejuízo fazendo de sua obra algo emergencial e inadiável;

Avaliação

Toda documentação enviada passa por avaliação do Departamento Jurídico para liberação. O proprietário será contatado pela administração para agendamento da data de início da sua obra.

Regras

O proprietário deverá atender regras sem comprometer a rotina de seus vizinhos e o bom andamento do condomínio.

Dentre elas:

  • Dias e horários e quantas pessoas podem trabalhar no local;
  • Cadastro dos prestadores que deverão também estar munidos de EPI’s e segurança contra o Covid-19;
  • Não será permitida a circulação de prestadores pela área comum;
  • Sobre os ruídos, por exemplo deve ser determinado dias e horários, sendo que nos demais dias a obra deverá evoluir de forma silenciosa. Ainda deve haver regras sobre os entulhos e recebimento de materiais.

Estas medidas acompanharão o período que durar a pandemia, ou até que novas determinações governamentais sejam dadas. Entendemos que cabe ao síndico tomar as medidas administrativas de interesse da coletividade, protegendo em primeiro lugar a saúde dos condôminos, sob pena de
responder por omissão e negligência.

Autor:

Taula Armentano
Advogada e Síndica Profissional