Obras e reformas realizadas irregularmente nas unidades privativas dos condomínios podem comprometer a segurança do prédio. Entretanto, muitos moradores e síndicos desconhecem as implicações jurídicas, tanto sobre o prisma da responsabilidade civil como penal, decorrentes dessas.
A princípio, o art. 1.336 do Código Civil atribuiu aos condôminos o dever de não realizar obras e reformas que comprometam a segurança da edificação, podendo haver sanções pecuniárias eventualmente previstas na convenção.
Ademais, o Código Civil estabelece no art. 186 que a pessoa que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e provocar dano a outrem, comete um ato ilícito. Já o art. 927 preceitua que “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.
Nesse sentido, obras ilegais que possam causar desabamento, colocando em perigo a vida, a integridade física ou o patrimônio de outrem, constitui crime de desabamento previsto no art. 256 do Código Penal, com pena de reclusão, de um a quatro anos, e multa.
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Atenção ao cumprimento da NBR 16.280/2014
Primeiramente, o ideal é que exista um procedimento no regimento interno sobre como o proprietário do imóvel deverá proceder antes de iniciar obras e reformas.
Dessa forma, apontando a necessidade de cumprimento das normas técnicas da NBR 16.280/2014, quando for o caso. Em que pese o fato de as NBR não terem força de lei, elas servem de referência nas decisões judiciais.
Em conformidade com a NBR 16.280/2014, caberá ao condômino, certificar a obra através de profissional habilitado com a emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica emitida por engenheiro civil ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica emitida por arquiteto, obrigatoriamente acompanhado do projeto circunstanciado e detalhado da obra.
O cronograma, as ferramentas e materiais a serem utilizados, dados da empresa contratada, dos funcionários que irão atuar na obra, o horário de execução e o informe sobre a produção do nível de ruídos.
Nesse ponto, deve ser observado que a ART ou RRT deve ser de “execução de obra/ reforma de unidade” descrevendo o que será feito na obra ou na reforma. Não deve ser aceita apenas a descrição “reforma na unidade” ou “laudo de execução de obra”.
Responsabilidade do síndico quanto as obras e reformas
Conquanto a referida norma atribua ao condômino a responsabilidade pela execução da obra, o síndico igualmente poderá vir a responder civil e penalmente se não adotar as providencias para cessar uma obra irregular da qual tome conhecimento.
Nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil, cabe ao síndico a responsabilidade pela segurança da edificação e, portanto, deve explicar e impor aos condôminos as regras para a realização de obras nas unidades privativas através de comunicados.
Contudo, sabemos que na prática não raramente ocorrem diversas objeções. Caso o projeto não seja aprovado, o executor da obra não apresente o projeto ou o projeto aprovado não esteja sendo cumprido, recomenda-se que o síndico primeiro faça uma notificação solicitando a paralização da obra.
Não sendo atendido, deverá requerer o embargo através da autoridade administrativa da Prefeitura que tem o poder de polícia para realizar o embargo. Não havendo solução, deve ser realizado o relato do ato ilícito através de boletim de ocorrência e o ajuizamento da ação competente.
Valzira Souza | Advogada especialista em Direito Civil
