Hoje sou síndica profissional em cem por cento do meu tempo, mas atuei como advogada consultiva condominial de condomínios por muito tempo. Na época em que o Direito Condominial ainda era uma fatia muito pequena e dentro do Direito Imobiliário.
Este ano fui eleita em um condomínio que teve muitos problemas na gestão anterior. Após longas reuniões e demonstrações documentais pelo recente Corpo Diretivo, tive que pedir para o nosso jurídico notificar a gestão anterior na figura do ex-síndico.
Isso me causou certa dor, afinal sou síndica profissional, e ver que alguns profissionais da área agem de forma tão negligente, me deixa triste e muito preocupada com o futuro e os rumos da nossa profissão.
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Sobre o caso
O ex-síndico foi representado por uma empresa de sindicatura profissiona e este exerceu o cargo dentro do condomínio notificante desde a implantação do residencial em Assembleia Geral de Instalação, ocorrida em 30 de setembro de 2018, permanecendo na gestão dom condomínio até o dia 15 de setembro de 2022.
Em 10 de dezembro de 2021, o laudo de vistoria elaborado por uma empresa de engenharia apontou diversas anomalias construtivas em todo o empreendimento, não apontadas pelo síndico anterior.
Com base no mencionado “Descritivo Técnico de Vistoria”, o condomínio notificou a construtora com objetivo de obter a solução para os defeitos construtivos apurados. Porém, para a surpresa do condomínio, a construtora negou-se a cobertura, sob alegação que a garantia aos itens apontados expirara.
Preciso deixar bem claro que, o síndico tinha plena ciência dos defeitos construtivos, pois já exercia o cargo no condomínio desde 30 de setembro de 2018. E não localizamos qualquer comunicação com a construtora a fim de providenciar a reparação dos defeitos ali apontados, levando-se à conclusão de que o mesmo deixou transcorrer em aberto o prazo de garantia, ou seja, ciente das circunstâncias.
Não bastassem as responsabilidades do síndico previstas na lei, a responsabilidade civil do síndico encontra respaldo nos artigos do Código Civil 186 e 927, que dispõe sobre as matérias que dizem respeito à ação ou omissão lesiva, culpa e dano.
Convém anotar que a responsabilização do síndico pode ser de forma objetiva. Ou seja, ocorre a obrigação de indenizar pelo simples evento. E esta responsabilização, decorre do não cumprimento da sua obrigação ou em razão do cumprimento de maneira diversa do estabelecido. Desse modo, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, onde a omissão também gera responsabilidades ao agente.
Responsabilidades e deveres do síndico
Portanto, cabe ao síndico na administração do condomínio, o cumprimento dos encargos que a Lei, a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem. Em especial os deveres previstos no Código Civil (artigo 1348) e na Lei 4.591/64 (artigo 22, § 1º, letra “a”). Além da ausência do cumprimento do encargo, por certo ensejaria a responsabilização do síndico, caso verificado o prejuízo ao condomínio.
Assim, foi notificada a empresa do ex-síndico com o fim de resguardar direitos e prevenir responsabilidades. Portanto, para que no prazo de 5 (cinco) dias, a contar do recebimento da notificação, apresentasse todos os documentos que comprovem que a empresa de sindicatura comunicou em tempo hábil. Ou seja, antes e expirada a garantia (notificações, solicitações, chamados técnicos, e-mails trocados com a construtora, etc.) à construtora sobre os vícios construtivos apurados no residencial.
Nesse sentido, era de plena responsabilidade do síndico desde o início do exercício do seu cargo. Bem como, apresentasse as documentações legais recebidas na implantação do condomínio, não localizadas no empreendimento.
Infelizmente, o que nos foi respondido na contra-notificação e apresentado não foi suficiente. Dessa forma, hoje este caso corre no âmbito judicial com o jurídico do condomínio, especialistas em contencioso.
Como escrevi lá no começo da matéria, para mim um caso triste e isso acaba abalando toda uma massa condominial. Em conclusão, não mais acreditam no trabalho de toda uma classe de profissionais por causa da atuação de um só profissional. Fica o meu alerta e grande preocupação!
Amanda Accioli | Síndica Profissional e advogada condominialista
