A ação obrigou o proprietário a indenizar o locatário por conta dos prejuízos

A princípio muitas vezes somos chamados por condôminos que estão passando por problemas com a gestão do condomínio, sendo privados de direitos e sendo prejudicados materialmente por algumas atitudes de gestores que trabalham com descaso perante o condomínio.

Bem como, no caso de hoje, já era de conhecimento deste condomínio que, o nosso cliente, proprietário da referida unidade condominial na cobertura, vinha sofrendo severa infiltração ocasionada pela ausência de reparos e manutenção na fachada por parte do condomínio notificado.

Tanto na laje, quanto nos revestimentos laterais, conforme se verificou em diversas fotos que me foi entregue e que acostei na notificação. Bem como, através de laudo realizado por arquiteto contratado pelo próprio condômino.

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Pelas fotos, notava-se com muita evidência que as infiltrações, além de avarias no mobiliário constantemente exposto à umidade e descamações por toda a parede, ocasionaram ainda furos no teto da unidade e buracos na parede onde se evidenciavam até mesmo os tijolos da construção, gerando não apenas um grande dissabor, mas também danos patrimoniais ao condômino.

Ou seja, por inúmeras vezes tentou solucionar o problema de maneira amigável e compreensiva (há pelo menos um ano), sem que houvesse qualquer solução adequada e efetiva por parte do condomínio.

Por esta razão, nesta época, o condômino estava com sua unidade locada e o então locatário, devido à estes problemas, se viu obrigado a rescindir o contrato, um ano antes do término do contrato de locação, diante da falta de condições do mesmo permanecer no imóvel destruído pela infiltração, e ainda teve móveis avariados com tamanha negligência do condomínio.

Como resultado, o proprietário teve que indenizar tais avarias do seu locatário e ainda a multa por rescisão antecipada do contrata, contra a vontade do locatário. Que tamanho prejuízo!

Cabe ressaltar que a responsabilidade pela manutenção da área da cobertura é do condomínio, conforme aduz o Código Civil e a Convenção Condominial, que dizia:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(…)
§ 2 o  O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
(…)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que
interessem aos possuidores;”

Nesse sentido, constatados os danos no telhado do edifício, era evidente a responsabilidade do Condomínio, que através do síndico, deveria providenciar o imediato reparo de tal estrutura, a fim de evitar que houvesse maiores danos à estrutura do edifício, bem como à cobertura e seus pertences.

Cito ainda jurisprudência já pacificada e de extrema importância para o entendimento:

  1. Obrigação de fazer cumulada com ressarcimento de danos em unidade condominial, procedência, sentença mantida, recurso improvido. Evidenciados danos em unidade condominial decorrentes de infiltração de água na laje, incontroversa a responsabilidade do condomínio em relação aos reparos necessários, pois evidente a incúria na manutenção das partes comuns. (TJ/SP – 08/08)  
  2. Condomínio – Sua responsabilidade por infiltração de águas pluviais em apartamentos do último pavimento. A reparação deverá consistir nos consertos das partes danificadas e na instalação, impermeabilização da laje, bem como no ressarcimento dos danos anteriormente sofridos e lucros cessantes. Recurso provido.(STJ –12/70)

Assim como, no que se refere aos danos acima demonstrados e experimentados pelo condômino, estes deveriam ser reparados pelo Condomínio Notificado em conformidade com o que determina o Código Civil:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Sobretudo, haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Assim, notifiquei o condomínio naquela ocasião para que, no prazo de 72 horas se manifestasse sobre a as medidas que seriam adotadas para solução das infiltrações na fachada, consertos e reparos na unidade condominial.

Contudo, apresentando ainda um cronograma para início e término das obras, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, sem prejuízo de eventual ressarcimento patrimonial que o condomínio deveria arcar em razão dos reparos aos danos causados em razão da infiltração.

Infelizmente o condomínio não tomou as rédeas da situação que seria sua a obrigação, e o condômino através da nossa equipe contenciosa, ajuizou ação de obrigação de fazer face o condomínio, bem como pediu indenização por danos materiais.

A ação continua em trâmite já que os fatos finais ocorreram no fim de 2020, mas estou certa do ganho de causa para o nosso cliente diante de todas as provas acostadas nos autos.

Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional