Em recente decisão, o STJ (Superior Tribunal de Justiça), em julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, decidiu que em determinada situação o condomínio poderia proibir locações por meio de aplicativos como o Airbnb e por qualquer outro meio.
O caso específico era de uma condômina que havia transformado as suas duas unidades em algo semelhante a um hostel ou pensão, tendo em vista que alugava quartos separados para várias pessoas de diferentes famílias.
Para o ministro Raul Araújo, cuja tese foi a vencedora, esse tipo de locação desvirtuaria a finalidade residencial do condomínio, e, diante da alta rotatividade de ‘hóspedes’, o condomínio poderia proibir tipo locações por meio de aplicativos.
Apesar dessa decisão ter abalado o setor imobiliário em razão das locações por aplicativos serem responsáveis por grande parte das locações atuais, é preciso entender que essa decisão não abre precedentes para que os condomínios passem a proibir esse tipo de locação. Vejamos as razões.
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Geralmente, quando um tribunal de instância superior como o STJ julga um processo, na verdade ele está decidindo sobre um caso específico, com fatos e circunstâncias peculiares àquele episódio concreto.
Outro motivo é que a locação por temporada está prevista em Lei (Art. 48, da Lei 8245/91). Assim, independentemente da forma de aproximação entre locadores e locatários (jornal, imobiliárias, aplicativos digitais etc.) o condomínio não pode proibir a entrada ou a permanência desses locatários no condomínio.
É preciso entender que o STJ vinculou a alta rotatividade com a forma de comercialização praticada pela proprietária, que era o fracionamento de uma unidade para várias pessoas, configurando, nas palavras do Ministro Raul Araújo, em seu voto, uma forma atípica de locação, não se assemelhando, portanto, nem à locação e nem à hospedagem.
Dessa forma, se em algum condomínio uma situação análoga a esta estiver acontecendo, pode ser que ao chegar no STJ um processo dessa mesma natureza, o julgamento seja semelhante, criando, dessa forma, um precedente. Porém, repetindo, somente em casos como o acima, de fracionamento de uma unidade para pessoas sem qualquer relação entre si é que o condomínio poderá buscar através do judiciário e deste precedente, impedir esse tipo de locação. Antes de obter uma sentença nesse sentido, nenhum condomínio poderá cercear o direito do uso da propriedade por parte dos condôminos, proibindo que este alugue as suas unidades através de aplicativos de hospedagem/locação ou por qualquer outro meio disponível.
E como resolver os problemas advindos desse tipo de locação, como o sossego e a segurança dos moradores?
Com o avanço da tecnologia e dos meios de comunicação digitais, tudo ficou a um toque de dedos através do seu smartphone ou computador. É preciso entender que os condomínios também deverão se adaptar e buscar soluções práticas para que não se comprometa a segurança e o sossego dos demais moradores.
Cada condomínio deve se autor regulamentar. Pode ser que o condomínio tenha de aprimorar o seu sistema de controle de acesso e de segurança ou mesmo colocar regras mais rígidas para a utilização das áreas comuns.
O que ele não poderá impedir são as locações regulares e legais.
