Muitos condôminos têm perguntado se o síndico poderia, durante esse tempo de pandemia, dar algum desconto no valor da taxa ou mesmo deixar de cobrar as taxas de condomínio. Sabemos que muitos passarão por dificuldades com a redução de seus rendimentos ou até mesmo com a perda total deles pelo desemprego.
Antes, porém, de responder à pergunta do título, é preciso entender por que existe a taxa do condomínio.
Anualmente, o síndico, por obrigação imposta pela lei (Art. 1348, VI, Código Civil), deve preparar um orçamento das receitas e despesas para o ano, ou seja, tudo o que o condomínio precisa para manter a segurança, a limpeza, as manutenções, o seguro etc, e aprova-lo numa assembleia (Art. 1350, Código Civil).
Após encontrado o valor anual, o síndico fará, através da forma de ‘rateio’, a divisão das despesas segundo o que tiver estipulado na convenção do condomínio, seja por fração ideal ou por unidade. E nunca é demais lembrar que a fração ideal compreende não só a metragem do apartamento, mas também parte das áreas comuns do condomínio.
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Então, será que o síndico poderia, em tempos de dificuldades como o momento em que vivemos, abrir mão da receita total ou de parte dela, deixando de cobrar as taxas ou mesmo oferecendo algum desconto?
A resposta está novamente na Lei. O Artigo 1348, inciso VII, do Código Civil, obriga o síndico a:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Dessa forma, por determinação legal, o síndico deve cobrar de todos os condôminos as taxas ou as ‘contribuições’ condominiais, e, se houver atraso no pagamento, não pode abonar juros e multas.
A lei não abre exceção para imprevistos como desemprego, perda de renda, doenças etc, e nem poderia, visto que as despesas no condomínio continuarão a existir e precisam ser pagas em dia.
E, quando não há o pagamento de todos, há um ‘buraco’ no fluxo de caixa, implicando em deixar de pagar algumas das despesas do condomínio, ou, noutra hipótese, o síndico se vê na obrigação de convocar uma assembleia extraordinária para ‘cobrir o buraco’ deixado pelos inadimplentes (Artigo 1355, Código Civil).
Uso do Fundo de Reserva e Renegociação de Contratos
Por outro lado, ao síndico, também, cabe administrar bem os recursos recebidos. Isto inclui manter um caixa para emergências – mais conhecido como fundo de reserva. Esse caixa poderá, em tempos de extrema dificuldade, como é o caso que estamos atravessando, ser utilizado para cobrir momentaneamente eventual inadimplência.
Falamos em ‘momentaneamente’ porque após passar esse período crítico e for possível fazer uma assembleia presencial, ele deve prestar contas do que utilizou e buscar formas de repor esse fundo, seja através do retorno do pagamento dos inadimplentes ou mesmo por um rateio extraordinário.
Além disso, mesmo não podendo o síndico dar descontos ou isentar o condômino do pagamento da sua cota condominial, ele poderá tentar renegociar alguns contratos a fim de diminuir as despesas, e, por consequência, a taxa condominial.
Comunicação Regular
Outro ponto importante é a regular e boa comunicação com os condôminos. Visto que a maioria está ‘ficando em casa’, o síndico precisa estar constantemente em contato com os moradores através de comunicados bem escritos, principalmente informando sobre as providências que ele está tomando diariamente para dar segurança, saúde e sossego a todos.
Além disso, lembrar e incentivar constantemente os condôminos a manterem seus pagamentos em dia é de suma importância.
Todas as medidas acima visam a garantir a estabilidade financeira do condomínio e não prejudicar a prestação de serviços, em especial quanto à limpeza, que precisa ser intensificada nesses tempos de COVID-19.
Por isso, faça um esforço extra pra manter seus pagamentos em dia, ajudando, assim, o condomínio a manter todos os serviços necessários.
Boa saúde a todos!
Advogado Especialista na área Condominial
