PANDEMIA E AS LOCAÇÕES AIRBNB PARA AS FESTAS E FÉRIAS DE FINAL DE ANO – Como o Condomínio deve proceder?

Antecipadamente, com o avanço dos efeitos da tecnologia nas relações sociais é evidente que novas relações jurídicas se formam, o que gera, de igual modo, o surgimento de novas discussões. Recentemente os usos de aplicativos se tornaram essenciais no dia a dia, principalmente, em meio à pandemia, onde 90 por cento das transações se tornaram virtuais.

Além disso, usamos aplicativos para pedir comida, para se locomover e até mesmo para realizar compras em mercado. E é fato que o Direito Imobiliário, também, seria afetado com esses avanços tecnológicos.

A saber, o mercado imobiliário é um importante e seguro meio para a diversificação do patrimônio do indivíduo. No que cerne exclusivamente à locação de imóveis, nos últimos 5 anos vimos ascender aplicativos destinados à locação de imóveis por temporada, destacando-se, dentre essas plataformas, uma das mais acessadas o Airbnb.

Alta procura por hospedagens

Acresce que, durante quase todo o ano de 2020, as pessoas viveram  isoladas, em constante quarentena, se precavendo da Covid-19. Entretanto, os órgãos de turismo têm demonstrando publicamente uma alta de procura de viagens e hospedagens para as festas de final de ano, principalmente por que muitos locais públicos que fariam tais eventos, estão com restrições.

Assim, a intermediação realizada pelo aplicativo AIRBNB deve ter uma alta procura de locação de temporadas em apartamentos, seja em cidades litorâneas, grandes centros, campo e cidades turísticas.

Definições da locação pelo Airbnb e os condomínios

De fato, este tipo de hospedagem gera muita desavença em condomínios, alguns tentaram no decorrer da utilização, até mesmo proibir esta prática, mas este tipo de hospedagem pode ser compreendido pelo Direito de duas formas distintas:

De um lado, há quem afirme ser o Airbnb um contrato de locação por temporada, prevista na Lei nº 8.245/91, de outro, há quem diga ser um contrato de hotelaria e hospedagem, cuja previsão legal se encontra descrita na Lei nº 11.771/08.

Assim também, em razão da oportunidade de realizar a locação do próprio imóvel aos usuários do Airbnb, iniciou-se a discussão entre o Direito de Propriedade do anfitrião “Condômino” . O qual tem por objetivo utilizar a plataforma e, desse modo, dispor livremente de sua propriedade x a segurança e conforto dos demais condôminos, que buscam impedir essa forma de disposição do imóvel.

Aumento da circulação de pessoas

Logo, é fato que a discussão ocorre em virtude de condôminos, principalmente nas cidades litorâneas, sentirem-se incomodados e inseguros com a enorme circulação de pessoas desconhecidas transitando e utilizando a parte geral do condomínio.

Ou seja, isso se dá, por exemplo, com a utilização de salão de festas, sala de jogos, piscinas, elevadores, áreas de convivência etc.

Ainda por cima, atrelado a isso, é muito comum haver diversas reclamações por parte dos demais condôminos de que os hóspedes não estariam respeitando as regras internas do condomínio (perturbação do sossego; desgaste e/ou não utilização adequada das áreas comuns e privativas do condomínio), o que inegavelmente acaba por comprometer a boa convivência entre os proprietários/anfitriões, demais condôminos, síndicos e empregados.

Direito de propriedade do imóvel

Entretanto, a grande questão reside na possibilidade de os condomínios proibirem a livre disposição de propriedade dos condôminos, incluindo aqui, a possibilidade de utilização dessas plataformas eletrônicas de locação temporária.

Assim, em recente julgamento, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante da 4ª Turma do STJ, assentou o entendimento de que a disponibilização de imóveis por meio dessas plataformas digitais não é caracterizada como atividade comercial e que, em razão da ausência de lei que limita a disposição do imóvel, não pode o condômino ser proibido de locar o imóvel ou parte dele por curto ou curtíssimo período, entendimento este que se encontra em consonância com o disposto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal.

Em suma, a questão deve residir no direito de propriedade, o qual é caracterizado, segundo os artigos 1.228 e 1.335, inciso I, ambos do Código Civil, como sendo a possibilidade de o proprietário do imóvel de usar, gozar, fruir e dispor livremente sobre o bem, respeitando-se sempre as regras condominiais descritas na convenção do condomínio e no regimento interno deste.

O que diz a Convenção Condominial

Nesse sentido, nessa esteira, aliás, cabe ressaltar que o artigo 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64 prevê que a convenção condominial obrigará todos os proprietários e qualquer ocupante do imóvel, de modo que não havendo expressa e clara disposição (Lei nº 4.591/64, artigo 9º, § 3º, alínea b; CC, artigo 1.332, inciso III) no sentido de impedir o proprietário/anfitrião de utilizar o imóvel para locação, a disponibilização do bem nas plataformas digitais é plenamente válida e possível.

Por fim, Importante anotar que o condomínio não poderá proibir a locação do imóvel, já que infringiria a livre disposição da propriedade.

Em conclusão, a convenção condominial deverá, isso sim, regulamentar a relação entre os condôminos e entre os anfitriões/condôminos e eventuais hóspedes, bem como delimitar eventual penalidade acaso seja descumprida a convenção condominial, hipótese esta que imputará ao anfitrião/condômino a obrigação de delimitar as regras de utilização das áreas comuns e privativas do condomínio quando da disponibilização do imóvel para terceiros.

Assembleia para regulamentar os direitos e obrigações

Em síntese, considerando o período de crise em pandemia que esta se enfrentando, síndicos e condôminos podem convocar assembleia geral para regulamentar os direitos e obrigações dos condôminos entre si e destes perante terceiros, incluindo a possibilidade de utilização das plataformas de locação temporárias do imóvel, respeitando-se sempre a fração mínima que trata o artigo 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64.

Da mesma forma, alertando inclusive quanto a responsabilidade de proteção à saúde, de repente pleiteando até testes ou termo de compromisso pelo condômino, que cobre ao usuário naquele Condomínio de forma temporária nesta locação, a responsabilidade e confirmação de suas condições de saúde.

Dra. Nathália Thomazini, graduada em Direito pela Universidade Positivo em Curitiba – PR, inscrita na OAB/PR sob nº 104.969, é advogada parceira no escritório Krieck, Dionízio e Beira, atuante em Processo Civil e Direito Civil, com expertise nas relações Condominiais.

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