Primeiramente, o advogado Eduardo Boscato, especialista em Direito Condominial, explica, através de indicações do Superior Tribunal de Justiça, se o comprador do imóvel deve arcar com dívida anterior de taxa de manutenção.
A princípio, não existe previsão em lei que obrigue o comprador de um imóvel a responder pelas dívidas do antigo proprietário quanto à taxa de manutenção.
De acordo com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial. Recurso esse, que foi ajuizado pela Associação de Proprietários de um loteamento urbano. Através disso, a associação visava obrigar o comprador de uma das unidades a pagar a dívida do antigo proprietário, pela taxa de manutenção.
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Como a cobrança está prevista
Portanto, a cobrança da mesma está prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, quem adquire unidade tem a obrigação de fazer o pagamento.
No caso dos autos, o proprietário anterior não pagou. Por isso, a associação moveu ação de cobrança, que culminou em arresto da unidade e leilão judicial.
Cobrança de natureza pessoal
A jurisprudência do STJ, no entanto, indica que a taxa de manutenção cobrada pela associação de moradores tem natureza pessoal. Não se equiparando a despesas condominiais (taxa de condomínio).
Reconhecendo que a obrigação da taxa de manutenção é pessoal, o débito fica vinculado a pessoa, e não ao imóvel, como no caso das taxas condominiais que possuem caráter propter rem, sendo essa, a principal diferença da natureza das obrigações, referente a taxa de manutenção (devida à associação de moradores) e a taxa de condomínio (que se refere ao rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, devida ao condomínio).
Dessa forma, o relator destacou que, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, o faz expressamente e de forma inequívoca, o que não é o caso da taxa de manutenção.
Comprador deve arcar com dívida anterior de taxa de manutenção?
“O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação”, concluiu.
