Há pouco tempo publicamos o artigo “Você sabe o que é multipropriedade?”, que trata sobre multipropriedade, o que é, como funciona, quais as vantagens e desvantagens. Hoje, voltamos a esse tema, porém para falar especificamente dos procedimentos que envolvem essa questão na prática quando falamos em relação aos condomínios edilícios.
Antes de iniciarmos, nunca é demais contextualizarmos novamente o que é, de fato, a multipropriedade. De acordo com a Lei 13.777 é: “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos demais proprietários de forma alternada” (Art. 1.358-C).
Ainda assim, importante se entender que a Lei de Multipropriedade rege-se pelo disposto no Capítulo VII-A da própria lei e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio) e 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). (Art. 1.358-B).
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Como funciona nos condomínios?
Bom, dito isso, a questão que fica é entender como implementar isso num condomínio. Primeiro é preciso compreender que um condomínio pode seguir o formato de multiprpriedade desde a sua instituição ou se transformar em multipropriedade ao passar por uma assembleia com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (Art. 1.358-O).
Além disso, um condomínio pode não ser constituído dessa forma em sua totalidade, mas apenas em parte, em algumas(s) unidade(s) autônoma(s). Nesse caso, é preciso também passar por assembleia com o mesmo quórum apontado acima. Lembrando que cada unidade (matrícula), como preceitua a lei, poderá ser dividida em até 54 partes.
O ponto principal, a fim de se evitar problemas, parte da confecção de uma boa convenção condominial. Nesse sentido, busca-se dispor ali tudo aquilo que concerne ao condomínio nesse formato de multipropriedade. Por ser um assunto complexo, é essencial redigir esse documento ao lado de uma assessoria jurídica respeitada no mercado. Isso irá, não só auxiliar no funcionamento diário do condomínio, como evitará problemas a médio e longo prazo.
Nesse sentido, é preciso que a convenção disponha sobre os direitos e deveres dos multiproprietários, as questões relacionadas às despesas ordinária e extraordinária e, claro, a taxa condominial. Bem como, o número máximo permitido de pessoas que podem ocupar cada imóvel simultaneamente, a definição correta de cada fração ideal correspondente a cada proprietário, as sanções no caso do descumprimento de alguma das regras definidas, etc.
Lembrando que no caso de condomínios que sejam mistos (multipropriedade e condomínio edilício padrão) haverá duas convenções, uma voltada para cada formato. Assim como um síndico para todo o condomínio e um administrador condominial para a(s) unidade(s) em multipropriedade.
Sobre o administrador
Importante pontuar uma peculiaridade, o administrador cuida das áreas comuns e, também, das unidades, já que ele será o responsável direto por tudo o que ocorre dentro delas. Diferente do síndico de um condomínio edilício padrão (tradicional), que tem como sua obrigação a guarda apenas das áreas comuns e não daquilo que constitui ou ocorre dentro das unidades privativas, a não ser em caso de perturbação, segurança e saúde.
A administração do imóvel fica sob responsabilidade da pessoa definida na instituição. Na falta pelo escolhido em assembleia (Art. 1.358-M.do CC), sendo o condomínio edilício que tenha sido instituído sob o regime de multipropriedade, total ou parcial, terá necessariamente um administrador profissional. Art. 1.358-R.
Taxa condominial
Voltando ao tema que chama mais atenção e dúvidas: a cobrança da taxa condominial. É necessário se entender primeiramente que a composição do valor deve estar baseada na previsão orçamentária do condomínio como um todo. Dessa forma, é preciso abarcar questões como folha de pagamento, seguro, energia elétrica, água, elevadores, manutenção etc.
Porém, a multipropriedade tem algumas peculiaridades que devem ser levadas em conta na composição da taxa, como a figura obrigatória do administrador, por exemplo, ou a alta rotatividade de ocupantes, o que acaba sendo fundamental a criação de um fundo de reserva voltado para cuidados, renovação e melhoria de tudo que concerne a unidade e, também, em relação às áreas comuns.
Dito isso, é preciso se entender que no caso de um condomínio que tenha parte das unidades nesse formato de multipropriedade e parte no modelo tradicional, podemos dizer que serão duas taxas condominiais distintas: os condôminos tradicionais pagarão a taxa condominial padrão, enquanto os multiproprietários pagarão duas taxas (a padrão + aquela de multiproprietário), ainda assim, será um único boleto, já que a padrão vem embutida nessa específica.
Inadimplência
A inadimplência de multiproprietários funciona da mesma forma tradicional. A partir de três dias do não pagamento da cota, os outros multiproprietários (e o administrador) poderão propor ação de execução de título executivo extrajudicial.
O não cumprimento das obrigações levará, inclusive, que esse multiproprietário devedor perca a parte correspondente do seu imóvel que será penhorada.
Assembleias
Para terminar, fica a dúvida quanto à constituição das assembleias. Com as unidades podendo se dividir em até 54 partes, a tendência é se ter assembleias lotadas. Nesse caso, pode prejudicar o andamento das questões, ainda mais, se for o caso de condomínios mistos.
Dessa forma, o melhor caminho é ter uma assembleia prévia só de multiproprietários que votarão nas questões. Aí, na assembleia geral, os votos de cada questão já estarão definidos e poderão ser levados já consolidados para as votações junto às questões gerais.
Ainda assim, se não existir proibição, todos os multiproprietários poderão participar da assembleia geral em vez de apenas o administrador com os poderes imputados a ele pelos multiproprietários em assembleia prévia.
A participação ou não é uma questão que vai de condomínio para condomínio, bem como de multiproprietário para multiproprietário.
Rodrigo Karpat | Especialista em direito imobiliário e questões condominiais
