Em primeiro lugar, já imaginaram o condomínio ideal? A princípio, as obras, sejam elas úteis ou voluptuárias, muitas vezes são necessárias. Contudo, para falar em obras, temos que falar dos projetos. Ou seja, como eles funcionam, por que são necessários e quais são as principais Normas Técnicas aplicadas.
Todavia, é importante conhecer como funciona o trabalho dos arquitetos. A saber, a arquitetura é um item essencial na inclusão, qualidade de vida, segurança, valorização e economia para o condomínio.
Nesse sentido, a arquitetura condominial exige, além de criatividade, ter boa comunicação, aplicar as Normas Técnicas. Assim também, alinhar a Arquitetura com a Engenharia e buscar os melhores parceiros.
Bem como, é preciso moldar tudo isso com a realidade financeira, prazos entre assembleias, aprovações e planejamento. Assim, isso exige resiliência e paciência, por que os projetos podem durar meses.
Por exemplo, quando falamos de um MASTERPLAN, onde o edifício é visto como um todo e não apenas um ambiente, o arquiteto que tem em sua formação o Urbanismo. Ou seja, ele pode aplicar conceitos com visão de longo prazo, organização e definir processos.
E por onde começar?
Por exemplo, o síndico quer apresentar um projeto já com uma estimativa de valores em assembleia para conseguir aprovação da execução.
Conforme, aprovar os custos dos projetos é a forma ideal de começar. Bem como, em alguns condomínios, o síndico tem autonomia decidida em assembleia de um limite de gastos e, junto com o conselho, adiantam a contração dos profissionais.
Além disso, é importante salientar que é fundamental a participação do Conselho no desenvolvimento das etapas dos projetos.
Nesse sentido, a orientação é buscar uma visão holística da edificação. Então, a consultoria funciona como a consulta de um médico clínico geral. Ou seja, entendendo “as dores”, avaliando os anseios dos moradores e/ou do síndico, verificando se há viabilidade e se aquela intervenção é prioridade.
Bem como, muitos usos podem ser revistos na pandemia. Por exemplo, a revisão de funcionalidade, ajustes em acessibilidade, blindagem arquitetônica, conforto térmico/acústico, Retrofit.
4 etapas indispensáveis na fase de projetos e descrição dos serviços da arquitetura
- Levantamento: inclui as medições e o Briefing, conhecer a edificação e as necessidades;
- Estudo Preliminar: Essa etapa normalmente inclui duas propostas com imagens prévias, e em alguns casos se desdobra em uma terceira proposta, unindo pontos específicos das propostas iniciais;
- Anteprojeto: Os projetosvão se tornando mais técnicos, com aplicações das NBRs, como a NBR 9050 de acessibilidade, NBR 13531 e NBR 13532 para elaboração de projetos, além da compatibilização com projetos complementares de engenharia;
- Projeto executivo: Após aprovada as etapas anteriores iniciam-se os detalhamentos com plantas técnicas, especificação dos produtos e dentro desse item as Normas que não podem ficar de fora são: NBR 6492 que trata da representação dos projetos, e a NBR 15575 que trata da qualidade dos sistemas, com exigências em termos de desempenho, segurança, sustentabilidade e habitabilidade.
É preciso cumprir todas as etapas para ter uma noção de custos da obra?
Em síntese, seria o ideal. Entretanto, conhecendo a realidade dos condomínios, é preciso tangibilizar valores, sendo interessante incluir uma planilha prévia para estimar custos da obra.
Então, com os projetos detalhados, é possível ter valores mais precisos e ter decisões mais assertivas.
Assim, em paralelo as negociações e a análise dos documentos das empresas a serem contratadas, vem uma etapa muito importante que é organizar os documentos e os processos referente à obra. Nesse sentido, a NBR 16280 orienta as etapas que devem ser aplicadas juntamente com o código de obras, regimento interno e legislações federais e municipais.
Afinal, é importante estruturar e alinhar a equipe de profissionais da Arquitetura, Engenharia Civil, Elétrica e Mecânica, com a Empreiteira de mão de obra, o Síndico, a Administradora e os envolvidos com o condomínio.
Por fim, o desafio de vencer todas essas etapas vem acompanhada de fases gratificantes como as de visualização, realização dos sonhos e valorização da vida das pessoas.
Arquitetura bioclimática e a redução do consumo energético
Em suma, falando em qualidade de vida e economia, o síndico pode consultar profissionais especialistas na área de sustentabilidade para avaliar o consumo energético. Por exemplo, em itens como motores, lâmpadas de Led, bloqueadores de ar.
Enfim, analisar se é o momento e se há viabilidade de implantar energia solar, captação da água da chuva, pisos drenantes, jardim verticais, etc.
Portanto, as fachadas também merecem uma atenção especial para obter conforto térmico, acústico, lumínico. Por isso, é importante conhecer produtos e tecnologias avaliando os coeficientes de absorção, transmissão, reflexão e emissão.
Em conclusão, fazendo a nossa parte de um condomínio ideal, é hora de cobrar dos governantes incentivo como o IPTU VERDE, que contribui para tornar a cidade mais inteligente.
Mirian Rodrigues – Arquiteta e Urbanista
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