‘A taxa de mudança em condomínio é motivo de discussão entre síndicos e moradores. Entenda o que é, qual o objetivo e se é legal ou não’.
A saber, a taxa de mudança em condomínios pode mesmo ser cobrada? Por ser causa de divergência entre síndicos, proprietários e inquilinos, é importante compreender o que é esta taxa e como ela funciona.
Como síndico, também é necessário saber qual a jurisprudência quando se trata do assunto.
O que é a taxa de mudança?
A princípio, a taxa de mudança é um valor cobrado pelo condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção da taxa é compensar gastos extraordinários causados ao condomínio durante o momento de mudança.
Geralmente, a cobrança da taxa de mudança é feita junto da taxa condominial. O morador precisa estar preparado para arcar com essa taxa se quiser evitar a inadimplência.
Assim, o valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo, visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio todos os meses.
Para que serve a taxa de mudança?
Certamente, segundo o advogado condominial Kevin de Sousa Piai, “a finalidade da taxa de mudança é compensar esses gastos extraordinários que o condomínio tem durante o momento da mudança”.
Porém, acrescentou ainda que “o síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. Se o condomínio tem interesse em aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída é necessário que o tema seja aprovado em assembleia.
Destacou ainda, que “o quórum para aprovação dependerá da Convenção do condomínio, via de regra utiliza-se o critério de maioria simples dos presentes para alteração do Regimento Interno”.
Em virtude disso, o síndico de Itajaí, Leonardo Tamoyo, diz que a taxa de mudança do condomínio em que trabalha foi aprovada em assembleia e custa R$ 80,00.
Citou, “com o valor da taxa podemos investir na revitalização dos elevadores, como polimento, nova iluminação e troca do teto. Também é possível custear manutenções nos materiais usados em mudanças, como capa do elevador e reparos que não são possíveis identificar o causador”.
É legal cobrar taxa de mudança em condomínio?
Antes de mais nada, em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, perante a lei a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal.
Bem como, segundo o especialista em condomínios, Dr. Eduardo José Boscato, “não existe uma legislação específica sobre e as decisões judiciais são contraditórias. Se o condomínio tiver previsão em convenção ou assembleia, o síndico pode cobrar a taxa de mudança”.
Além disso, alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo. Por outro lado, existem casos em que a justiça determinou que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem.
O que diz a convenção e o regimento interno
Por exemplo, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios.
Acresce que, um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017, e propôs que condomínios residenciais e comerciais fossem proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários. Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.
De qualquer maneira, mesmo com a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa: a taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.
Por outro lado, se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, é possível ingressar com um processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.
Taxa de mudança em condomínios de Santa Catarina
De fato, em virtude das dúvidas, o Condomeeting conversou com alguns síndicos de Santa Catarina sobre a taxa de mudança em condomínios. Na região, esta cobrança é bem comum.
Simultaneamente, em condomínios de Florianópolis síndicos afirmaram que a taxa é de R$ 200,00 para custear diarista para arcar com as desavenças da mudança. Além de cuidados com o elevador e higienização de áreas usadas.
Igualmente, em Balneário Camboriú, a síndica do condomínio Serra Verde diz que a taxa de mudança prevista em convenção é de 20% da taxa de condomínio.
Sob o mesmo ponto de vista, Joice Honório, síndica profissional em Itajaí, conta que, dependendo do condomínio, a taxa de mudança pode variar entre R$ 100,00, R$ 140,00 e R$ 150,00.
Acrescentou que, um dos condomínios que administra cobra 10% do salário mínimo, todas cobranças previstas em convenção e regimento interno.
Ainda em Itajaí, a Síndica Aline Aldana também confirmou que em dois dos seus condomínios “a taxa é cobrada porque está prevista em Regimento Interno”.
Por outro lado, nem todos os síndicos concordam com esta taxa. O síndico do edifício Barra Norte, em Balneário Camboriú, é contra este tipo de cobrança e afirma que “a convenção ou o regime interno devem ser revistos”.
Taxa de mudança ou contribuição condominial?
Em conclusão, está cobrança é permitida? É adequada a adoção desta rubrica “taxa de mudança”?
Para esclarecer, o advogado, contador e administrador de Condomínios em Niterói, no Rio de Janeiro, Francisco Machado Egito, enfatizou que “o termo correto não seria taxa de mudança, pois sua natureza é de contribuição condominial para despesas de manutenção das áreas comuns, incorridas com a realização de mudanças dos moradores.
Rirogorsamente falando, a nomenclatura taxa não é aplicável ao caso, pois em sua acepção jurídica correta taxas são espécies do gênero tributo, como são os impostos.
Logo, o conceito de taxa está no artigo 77 do CTN – Código Tributário Nacional, cujo fato gerador de cobrança é o exercício regulador do poder de polícia, ou a utilização efetiva ou potencial de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte, ou posto à sua disposição”.
Portanto, prossegue dizendo que, pela definição legal, não podemos falar em taxas condominiais, mas sim em contribuições condominiais, que são os encargos dos co-proprietários para o rateio das despesas comuns.
Em síntese, Egito nos diz que o nome taxa condominial é uma atecnia, devendo ser substituído por despesa de mudança ou cobrança adicional por mudança, por exemplo.
De fato, de acordo com Egito, “particularmente não vejo como razoável esta cobrança, pois não é fácil a caracterização de despesas adicionais incorridas pelo condomínio em casos de mudanças”.
Contribuição só deve ser cobrada se houver despesas com a mudança
Ora, “se não temos claramente configurados custos adicionais suportados pelo condomínio em decorrência da realização de mudanças, o pagamento da cota condominial mensal já seria suficiente para arcar com todas as despesas de manutenção predial”, mencionou.
Penso, “que a qualquer cobrança em decorrência da realização de mudanças, só deveria ocorrer nos casos em que o condomínio tenha expressamente incorrido em despesas específicas decorrentes de mudanças”.
Por exemplo, “no caso em que o condomínio venha a alocar funcionários para acompanhar o processo de mudança. Ou, que tenha incorrido em despesas específicas com esta movimentação, objetivando preservar a estrutura do condomínio e suas instalações prediais”.
Previsão no regramento interno
Neste sentido, “a cobrança adicional se justificaria se o condomínio tenha de arcar com horas extras de funcionários como o zelador, porteiro ou faxineira”.
Ainda por cima, “podemos citar também os casos em que se caracterizam gastos com materiais e serviços de limpeza das áreas comuns utilizadas, e outros serviços adicionais”.
No entanto, a cobrança também não parece eivada de ilegalidade. Francisco Egito nos diz que “se o condomínio optar por realizar tal cobrança, é necessário que tenha previsão no regramento interno do condomínio”.
Isto porque, de acordo com o Código Civil, em seu artigo 1336, inciso 1º, “é dever do condômino contribuir para o rateio das despesas comuns.
Logo, “neste raciocínio podemos entender que esta é uma despesa comum que já está inserida na manutenção predial. Para segurança do síndico é importante que a cobrança adicional esteja expressamente instituída na Convenção do condomínio”, salientou Egito.
Ou, em sua ausência, que a contribuição adicional tenha sido aprovada por uma assembleia especialmente convocada para esta finalidade, em que os condôminos tenham deliberado sobre sua aplicação e valor a ser cobrado.
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Lanume Weiss – Assessora de comunicação Condomeeting
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