Antes de mais nada, sabemos que a convenção condominial é o documento em que reúne as principais determinações internas da vida condominial, tratando sobre:

  • As funções do síndico;
  • Da administração do condomínio;
  • Sanções;
  • Direitos e deveres dos condôminos;
  • Orçamento;
  • Forma de rateio;
  • Descrição do prédio;
  • Obras;
  • Quóruns;
  • Assembleias, entre outras questões que variam de condomínio para condomínio.

Acresce que, em várias situações, a convenção condominial (levando em conta a idade da edificação), acabam por tornar desatualizada as leis vigentes atuais, e em alguns casos, até mesmo contrárias as próprias leis atuais, principalmente o Código Civil a partir do seu Art. 1.331 até o Art. 1.358-E.

Assim também, o Código Civil, a Lei 4.591/64 no seu Art. 9º ao Art. 11, trata de maneira específica também sobre a convenção condominial.

Neste contexto, é muito importante que os condomínios, em especial aqueles mais antigos, mantenham a sua convenção de maneira atualizada, principalmente a partir da vigência do Código Civil, para evitar que as normas convencionais estejam em colisão com as leis aplicáveis.

Assim, o Art. 1.351 dispõe de maneira taxativa que o quórum para a alteração da convenção é de 2/3 da totalidade dos condôminos, devendo este ser respeitado quando da deliberação da atualização da convenção, sob pena de nulidade do ato ou mesmo a impossibilidade do registro da atualização perante o registro de imóveis competente.

A saber, para a obtenção do quórum legal de 2/3 dos condôminos, o síndico e a administração podem entrar em contato com os demais condôminos, buscando informações sobre aqueles que estarão presentes ao ato, e aqueles que não puderem ou quiserem comparecer, outorgar procuração para condôminos que estejam presentes, nos termos da convenção em vigência.

Comissão de Condôminos e Contratação de um profissional da área

Então, a administração do condomínio pode adotar alguns cuidados para tratar sobre o assunto, tais como a aprovação em assembleia para autorizar a atualização da convenção, contratando um profissional da área para tratar o assunto, juntamente com a criação de uma comissão de condôminos criada com objetivo de trabalhar em conjunto com o profissional contratado no documento.

Portanto, obtida a versão final da proposta de atualização, é importante que o documento seja encaminhado a todos os condôminos, conferindo um prazo curto para que todos tenham ciência do texto e apresentem suas dúvidas e sugestões.

A partir daí, sendo convocada Assembleia Geral Extraordinária, com item específico acerca da alteração da convenção, que o documento seja tratado e deliberado por no mínimo 2/3 dos condôminos para aprovação, e encaminhamento ao registro de imóveis para a atualização da convenção.

Em suma, não havendo o quórum mínimo legal de 2/3, cabe ao síndico juntamente com a administração do condomínio e os demais condôminos, trabalhar para que em uma assembleia futura, o assunto seja novamente tratado, deliberado e aprovado.

Retrato do Dr. José Boscato autor do artigo "Convenção condominial"

Dr. Eduardo José Boscato – Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de Balneário Camboriú

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