Dentre os questionamentos mais comuns relacionados a condomínio se encontra aquele direcionado a saber de quem é a responsabilidade pelo débito condominial da unidade, especialmente quando se trata da consolidação da propriedade por parte do credor fiduciário.
Em outras linhas, se o banco “toma de volta” o imóvel outrora financiado e se o mesmo possuía débitos junto ao condomínio, de quem será essa conta? Do antigo morador ou da casa bancária?
Pois bem. A taxa condominial, como obrigação propter rem que é, tal qual o IPTU e o IPVA, está intrinsecamente atrelada à coisa (móvel ou imóvel), daí porque sua nomenclatura: propter (em razão) rem (da coisa).
Ou seja, a taxa condominial, no caso, é uma dívida gerada pelo imóvel e não por aquele que o habita.
Como as relações jurídicas na sistemática processual brasileira, entretanto, só poderão se dar entre pessoas, o que impossibilita com que o condomínio acione judicialmente a unidade devedora, é o seu proprietário (aquele titular do registro junto ao fólio imobiliário) quem, em regra, responderá pela obrigação, já que ela, repete-se, deriva de uma coisa que lhe pertence.
Mas tal regra comporta exceções, isso porque não apenas o proprietário poderá vir a responder por tais débitos, mas também aquele que mantém relação material e direta com a coisa, ou seja, seu possuidor, caso, por exemplo, do promitente comprador, ou devedor, desde que cientificado a tal respeito o condomínio.
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Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência do STJ: “com relação à legitimidade passiva, […], em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação” (Ag Rg no RE sp 1.510.419/PR, Rel. Min, Moura Ribeiro, DJe 19/12/2016).
Considerando que em casos de alienação fiduciária a propriedade remanesce a favor do credor, e que a obrigação propter rem acompanha a coisa independentemente das mutações na sua titularidade (daí se chamar ambulatória), conclui-se que a dívida condominial incidente sobre a unidade restará ao banco, que até poderá recobrá-la do então mutuário, via ação própria.
E se a casa bancária, ao seu turno, decidir vender aquele bem a terceiro, restará a este, por sua vez, aquela dívida, ainda que originada anteriormente à arrematação, a teor do que preconiza o art. 1.345 do Código Civil.
Em já tendo o condomínio, por exemplo, aforado a competente ação de cobrança, caberá requerer a substituição processual da figura do Requerido, pois, como dito, quem deve é a unidade (que poderá, inclusive, ser levada a leilão, eis que, em casos tais, não se pode lhe opor a impenhorabilidade) e não o condômino.
Obviamente que cada caso comportará peculiaridades que hão de serem analisadas por profissional legalmente habilitado, leia-se advogado, mas, como dito, essa é a regra geral.
