Desabamento de edifício – aspectos jurídicos quanto à responsabilidade do síndico 

São recorrentes as notícias sobre tragédias envolvendo desabamento de edifício mundo afora. O mais recente foi o edifício que desmoronou em Miami deixando 98 mortos. O primeiro ponto a ser analisado é se o edifício está dentro do prazo de garantia estrutural de 5 anos de construção ou se existem fatores externos para o acidente.

Por exemplo, se for demonstrado pela perícia que a tragédia decorreu de falhas construtivas, a responsabilidade civil e criminal é da construtora. 

Todavia, se ficar comprovado que o desabamento ocorreu por conta da falta de manutenção preventiva ou corretiva, ou ainda, por obras, sejam na área comum ou em uma unidade privada, a responsabilidade civil e criminal passa a ser do representante legal do condomínio. 

O Código Civil, no artigo 1.348, prevê as obrigações do síndico e dentre elas, no inciso V, está previsto o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. 

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A conservação e a guarda das partes comuns envolvem, além do dever de manutenção preventiva e corretiva de todas as áreas comuns, a obrigação de agir quando surgir qualquer indício de obra no interior de uma unidade privada.

É comum os condôminos pensarem que em se tratando de uma unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma, sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.

É certo que se o morador realizar uma obra sem qualquer comunicação, gerando problemas, ele deve responder pelos seus atos. Outrossim, se for comprovada a omissão por parte do representante legal do condomínio, essa responsabilidade será compartilhada. 

Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações), síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Obras ou reformas em apartamentos ou qualquer área comum do condomínio, somente podem ser executadas com autorização de um engenheiro responsável que apresente um projeto completo, onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).  

É obrigatório contratar um responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial aquelas com remoção e aberturas de paredes ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração, tais profissionais assumem a responsabilidade por qualquer dano decorrente da obra. 

O síndico é o responsável pelas manutenções e obras nas áreas comuns e por fiscalizar as obras nas unidades privadas. Após receber o plano de obra e/ou reforma, irá analisar e responder se autoriza ou não a obra ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local periodicamente para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e, ao final da obra, realizar uma última vistoria. 

Por todo o exposto, é primordial que o síndico tenha uma boa administradora que ofereça todo esse suporte sobre as manutenções preventivas e corretivas. Além desse amparo técnico feito pela administradora, ele deve estar muito bem orientado juridicamente, evitando ser responsabilizado civil ou criminalmente, dependendo das situações.

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