O que são fundos de reservas e outros provisionamentos: são recursos em um condomínio para um gasto em investimentos ou despesas extraordinárias, uma espécie de “poupança” para fazer frente a despesas extraordinárias ou investimentos que desejamos ou necessitamos realizar.
Ainda mais observamos que nas empresas em geral, não fazem um fundo de reserva para essas finalidades acima. Assim como, usam o capital social, alguma provisão de iniciativa da empresa, ou ainda financiamento externo.
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Embasamento
De acordo com a Lei 4591 de 16/12/1964, Art. 9º, parágrafo 3º, … a convenção deverá conter: letra “d”: encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e letra “j” a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
Enquanto o Código Civil, Lei 10.406, de 10/01/2002, no Art. 1334 “I”: … A convenção determinará: “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.”
Portanto é a convenção que determinará a forma de contribuição do fundo de reserva, e para sua alteração, tanto no percentual, como no prazo de vigência, deverá contar com 2/3 dos condôminos, para qualquer alteração, nem que seja temporário.
Bem como a definição da proporção e o modo da contribuição é definida pela convenção. Como também demonstram a visão dos condôminos sobre o uso dos gastos extraordinários e em investimentos.
Desenvolvimento
A capitalização do condomínio antes do início de uma obra permitirá fazer com mais segurança, pois já conta com a existência e definição de recursos. Além disso há outras formas, como a chamada de capital e o financiamento, ou o uso do caixa, por exemplo, ou ainda um misto.
Mas sempre que houver a garantia de recursos, a posição do síndico perante os fornecedores é outra, conseguindo melhores condições de pagamento, e negociação e que quando há escassez de recursos.
Uma tendência é o adquirir somente o “mais” barato, e isto tem demonstrado que “o barato sai caro”, ao longo do tempo, tanto pela qualidade de material ou de mão de obra. E quando o condomínio está capitalizado, poderão aparecer aquelas obras e negócios de oportunidade, que só aparecem para quem está com boa situação de caixa.
O uso do Fundo de reserva deve estar condicionado a aprovação do projeto pela assembleia dos condôminos, exceto quando for uma obra necessária. Ainda mas quando importarem em despesas excessivas, delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Caso em que as despesas desequilibrarem, por aumentos imprevistos, ou obras urgentes, o síndico poderá utilizar do fundo de reserva, respeitando decisões de assembleias, e neste caso específico.
Bem como o inquilino também contribuirá para reposição do fundo, pois nos demais casos o pagamento é de responsabilidade do proprietário. Existem outros tipos de provisões: para obras, para 13º Salário, de Férias dos funcionários, de previsão de demissão, ou outras, mas estas serão aprovadas em Assembleia.
Considerações finais
Como síndico profissional, entendo que foi uma boa coisa que fizeram para os condomínios, criando uma capitalização meio que forçada e mantendo uma boa situação financeira e proporcionando melhores condições de gestão financeira, e criando condições para um planejamento de longo prazo.
