“É ilegal! Ele (o síndico) não poderia ter feito isso sem a autorização dos demais
condôminos!”, bradam alguns moradores.


Bem, será que a utilização do fundo de reserva é realmente ‘ilegal’?


Quando falamos de Lei, não necessariamente estamos falando de leis ordinárias, como
o Código Civil (Lei 10406/02) ou a Lei de Incorporações (Lei 4591/64). Num
condomínio, a Convenção é a Lei que obriga todos os condôminos. Explico:


A Lei que determinava o recolhimento do Fundo de Reserva era a Lei 4591/64 (artigo
9º, § 3º, ‘j’). O Código Civil, no meu entendimento, revogou totalmente a Lei de 64 na
parte que diz respeito aos condomínios (artigos 1 a 27), não mais exigindo que
houvesse um fundo de reserva para os condomínios. Portanto, não é mais exigência
legal que as convenções feitas a partir do novo Código fizessem constar a
obrigatoriedade da contribuição para um fundo de reserva.


Desta forma, se na convenção do condomínio não constar tal obrigatoriedade, o
condomínio está desobrigado dessa constituição.

Porém, em que pese não estar mais em vigor a lei de 64, as convenções anteriores ao
novo código civil são plenamente válidas se determinarem a constituição de um Fundo
de Reserva.

Mas, e se uma convenção for elaborada após o novo Código Civil e trouxer essa
obrigatoriedade do Fundo de Reserva? Estaria o condomínio desobrigado de tal
recolhimento? Não! Embora o novo Código Civil não traga expressamente essa
previsão, ele deixa aberta essa possibilidade, quando dispõe em seu artigo 1334, I, que
a convenção deve dispor ‘sobre o modo de pagamento das contribuições para atender
as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio’. Além disso, no artigo 1350,
na obrigatória Assembleia Geral Ordinária anual, também será lugar para discutir a
aprovação do orçamento anual bem como as ‘demais contribuições dos condôminos’,
o que poderá ser incluído não somente o Fundo de Reserva, mas outros fundos com
nomenclatura e contas específicas a fim de se fazer uma gestão mais transparente dos
recursos.

Embora o novo Código Civil (2002) tenha desobrigado o condomínio expressamente
nas convenções de condomínios tradicionais, ele volta a mencionar tal fundo no artigo
1358-G, IV, quando trata da Lei de Multipropriedade (2018), artigo este incluído no
Código Civil pela Lei 13.777/18.


Diante disso, é preciso cautela nas acusações quando há utilização da reserva que o
condomínio tem. Primeiro, precisamos saber se o condomínio está obrigado a isto, e,
se tiver (seja pela convenção ou por uma ata de assembleia), qual a forma e qual a
finalidade que esse fundo poderia ser utilizado.

Segundo, de forma geral, tal Fundo, se existente, não pode ser consumido por
despesas ordinárias habituais, posto que estas são as necessariamente previstas
anualmente mediante orçamento aprovado. Cuida, então, tal fundo, de socorrer
apenas os imprevistos de custo não absorvidos pelo orçamento.


Diante disso, podemos afirmar que em algumas ocasiões o Fundo de Reserva pode ser
utilizado e em outras não, conforme explicamos acima. Um bom plano de gestão e um
bom executor (síndico) poderá evitar problemas relacionados a isso. E nunca devemos
nos esquecer de que a fiscalização cabe não somente ao conselho fiscal (se existir) mas
a todos os condôminos.

Dr. Marcio Spimpolo

Advogado Especialista em Direito Condominial
Professor e Coordenador da Pós-Graduação de Direito e Gestão Condominial da FAAP;
Colunista do Programa “Condomínio Legal” da Rádio CBN de Ribeirão Preto.

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