“É ilegal! Ele (o síndico) não poderia ter feito isso sem a autorização dos demais condôminos!”, bradam alguns moradores. Bem, será que a utilização do fundo de reserva é realmente ‘ilegal’?

Então, quando falamos de Lei, não necessariamente estamos falando de leis ordinárias, como o Código Civil (Lei 10406/02) ou a Lei de Incorporações (Lei 4591/64). Num condomínio, a Convenção é a Lei que obriga todos os condôminos. Explico:

A Lei que determinava o recolhimento do Fundo de Reserva era a Lei 4591/64 (artigo 9º, § 3º, ‘j’). O Código Civil, no meu entendimento, revogou totalmente a Lei de 64 na parte que diz respeito aos condomínios (artigos 1 a 27), não mais exigindo que houvesse um fundo de reserva para os condomínios.

Portanto, não é mais exigência legal que as convenções feitas a partir do novo Código fizessem constar a obrigatoriedade da contribuição para um fundo de reserva. Desta forma, se na convenção do condomínio não constar tal obrigatoriedade, o condomínio está desobrigado dessa constituição.

Porém, em que pese não estar mais em vigor a lei de 64, as convenções anteriores ao novo código civil são plenamente válidas se determinarem a constituição de um Fundo de Reserva.

_________________________________________________________________________________________________________________

Talvez você tenha interesse:

_________________________________________________________________________________________________________________

Mas, e se uma convenção for elaborada após o novo Código Civil e trouxer essa obrigatoriedade do Fundo de Reserva? Estaria o condomínio desobrigado de tal recolhimento?

Não! Embora o novo Código Civil não traga expressamente essa previsão, ele deixa aberta essa possibilidade, quando dispõe em seu artigo 1334, I. Em outras palavras, a convenção deve dispor ‘sobre o modo de pagamento das contribuições para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio’.

Além disso, no artigo 1350, na obrigatória Assembleia Geral Ordinária anual, também será lugar para discutir a aprovação do orçamento anual bem como as ‘demais contribuições dos condôminos’, o que poderá ser incluído não somente o Fundo de Reserva, mas outros fundos com nomenclatura e contas específicas a fim de se fazer uma gestão mais transparente dos recursos.

Embora o novo Código Civil (2002) tenha desobrigado o condomínio expressamente nas convenções de condomínios tradicionais, ele volta a mencionar tal fundo no artigo 1358-G, IV, quando trata da Lei de Multipropriedade (2018), artigo este incluído no Código Civil pela Lei 13.777/18.

Diante disso, é preciso cautela nas acusações quando há utilização da reserva que o condomínio tem. Primeiro, precisamos saber se o condomínio está obrigado a isto, e, se tiver (seja pela convenção ou por uma ata de assembleia), qual a forma e qual a finalidade que esse fundo poderia ser utilizado.

Segundo, de forma geral, tal Fundo, se existente, não pode ser consumido por despesas ordinárias habituais, posto que estas são as necessariamente previstas anualmente mediante orçamento aprovado. Cuida, então, tal fundo, de socorrer apenas os imprevistos de custo não absorvidos pelo orçamento.

Diante disso, podemos afirmar que em algumas ocasiões o Fundo de Reserva pode ser utilizado e em outras não, conforme explicamos acima. Isto é, um bom plano de gestão e um bom executor (síndico) poderá evitar problemas relacionados a isso. E nunca devemos nos esquecer de que a fiscalização cabe não somente ao conselho fiscal (se existir) mas a todos os condôminos.

Dr. Marcio Spimpolo Advogado Especialista em Direito Condominial Professor e Coordenador da Pós-Graduação de Direito e Gestão Condominial da FAAP.Voto secreto em assembleia