Fundo de reserva visa atender às despesas emergenciais, indispensáveis e imprevistos
A princípio, as decisões tomadas em condomínio atuam de duas formas:
- Podem ser fonte de grandes oportunidades e valorizar o condomínio, melhorar a convivência, de proporcionar uma boa administração e também, valorização do próprio imóvel ou;
- Poderá ser fonte de grandes problemas, desgastes emocionais e consequentemente desvalorização do imóvel.
As verdadeiras e acertadas decisões são agentes catalisadores para converter problemas em soluções. Assim, antes de decidir usar o fundo de reserva de um condomínio, entenda a serventia deste fundo e como deve proceder a sua gerência:
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O que é o fundo de reserva?
É um fundo criado com o intuito de atender às despesas com gastos considerados como emergenciais, indispensáveis e imprevistos no orçamento do condomínio. É uma das formas mais tradicionais de arrecadação extra em um condomínio.
Nesse sentido, citam-se alguns exemplos de despesas consideradas urgentes e inadiáveis: reparos em elevadores, impermeabilização da caixa-d’água, bomba d’água queimada, quebra do portão, rompimento das prumadas, infiltrações, vazamentos – entre outras situações que podem acontecer, de forma imprevisível.
O fundo de reserva está previsto na Lei que dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias – Lei Nº 4.591/1964 – artigo 9o, § 3o alínea “j” que determina que a Convenção do Condomínio, dentre outras normas, deverá conter “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva”. Determinação esta, que foi ratificada pelo Código Civil – no art. 1.334, inciso I do Código Civil Pátrio, a criação e regulamentação do fundo de reserva se dará através da Convenção do Condomínio.
Sendo assim, o fundo de reserva é determinação de Lei, mas o valor e forma de constituição do fundo é algo que deve constar na Convenção do Condomínio. Normalmente, as convenções determinam um percentual sobre à taxa de condomínio, que varia de 5% a 10%.
Nada impede que se estipule outra forma de recolhimento do fundo, como por exemplo, especificar um valor fixo mensal. Então, se a Convenção for antiga e nada mencionar sobre a criação e/ou regulamentação do fundo de reserva, este poderá ser instituído por deliberação em assembleia geral, mediante votação da maioria simples dos presentes, em segunda chamada.
O fundo de reserva e as despesas urgentes
Tendo em vista que o principal objetivo do fundo de reserva é fazer frente às despesas urgentes, inadiáveis e não previstas no orçamento do condomínio, considera-se que além de necessário a criação deste fundo é obrigatória para a saúde financeira do condomínio, evitando-se surpresas desagradáveis.
Contudo, não se recomenda a utilização do fundo de reserva para suprir déficit de caixa do condomínio, ou para execução de obras e serviços previsíveis. Claro, o síndico, mediante aprovação de assembleia, até poderá fazê-lo, desde que acordado em assembleia a obrigação de repor ao fundo valor utilizado.
Com o objetivo de valorizar o valor arrecadado a título de fundo de reserva, sugere-se que se aplique o montante arrecadado em conta poupança, separada da conta corrente, ou em outros tipos de investimentos a curto prazo e que permitam em caso de necessidade que se proceda com facilidade o resgate total do valor aplicado. Lembrando que, a conta poupança ou qualquer outro tipo de aplicação, deverá constar sempre em nome do Condomínio.
Esclarece-se também, que a natureza do fundo de reserva é de despesa extraordinária, conforme previsto pela Lei do Inquilinato, sendo obrigação do Locador (proprietário) o pagamento deste.
Algumas convenções, especialmente as modernas, prevê a possibilidade de suspensão da arrecadação do fundo de reserva quando se alcança um teto. Sugere-se que quando da modernização da convenção, se prevê essa possibilidade, que o teto não seja baixo e, faça frente a pelo menos três meses de arrecadação mensal. Claro, que esse teto dependerá do perfil de cada condomínio.
Por fim, salienta-se que existem outros fundos extras que podem e devem ser criados e regulamentados no condomínio, por deliberação em assembleia, tais como: fundo de obras, fundo de equipagem, rateios extras, fundo trabalhista, etc.
Vanessa Queiroz Ponciano | Advogada
