Quem paga a inadimplência?

Principalmente, em muitos condomínios a inadimplência chega a patamares altíssimos, não havendo outra saída, senão a penhora da unidade condominial devedora, onde o imóvel na maioria das vezes acaba indo a leilão judicial. Imóvel de condomínio arrematado em leilão: quem paga a inadimplência?

O Código Civil já prevê no art. 1.345 que o Adquirente responde pelos débitos do imóvel:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

E adquirente também se entende aquele que arremata a unidade em leilão judicial. Sendo responsabilizado por todos os débitos condominiais do imóvel, desde que conste no edital de leilão a dívida preexistente.

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Entendimento do Judiciário

Inclusive este é o entendimento do Poder Judiciário, conforme decisão proferida nos autos da 6ª Vara Cível de Santos, Processo nº 1021057-25.2020.8.26.0562/TJSP.

Ainda mais, na decisão, o magistrado destacou que os réus devem arcar com a dívida. Ao adquirirem o imóvel tinham que ter ciência da situação, e que “por se tratar de obrigação, é aprovado ao credor cobrar de qualquer um que tenha alguma relação jurídica com a unidade autônoma geradora do débito condominial (proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante, cedente etc.)”.

“Prescindível a prévia cobrança do eventual possuidor do bem antes dos réus, como sustentado na defesa, pois o interesse da massa condominial deve prevalecer. A fim de resgatar de maneira mais urgente as despesas inadimplentes, embora resguardado o direito de regresso”.

Imóvel de condomínio arrematado em leilão judicial: quem paga a inadimplência?

Dessa forma, se constar no edital do leilão judicial a existência de dívidas no imóvel a responsabilidade será do arrematante. Assim, no caso de total omissão, poderá ocorrer um prejuízo a ser suportado pela massa condominial. Salvo, se por outras formas o arrematante estiver ciente de forma inequívoca do débito, conforme já decidiu o STJ:

Por fim, o arrematante que foi comunicado previamente da existência das dívidas condominiais, por outros meios responde pelo débito. Mesmo que a informação não esteja presente no edital de leilão. STJ. 3ª turma do STJ. REsp 1.523.696.

Por isso, a importância de uma assessoria jurídica diligente ao seu Condomínio.

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial