A princípio, existem várias Normas Técnicas que os síndicos devem conhecer quando se fala em desempenho, manutenção e obras em condomínios. Essas normas oferecem diretrizes de acordo com a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Segundo o engenheiro David Fratel, as Normas Técnicas não são Leis, mas tem força de Lei. O Código do Consumidor estabelece essa ligação:

  • É vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.

Acresce que, as manutenções preventivas e corretivas das edificações também estão atreladas a Normas Técnicas e Leis Municipais. Devem ser adotados critérios de durabilidade e desempenho das construções para manter em dia a vida útil dos sistemas construtivos e instalações que compõem as edificações.

Assim se consegue uma construção adequada, com a realização de manutenções preventivas, mediante planejamento elaborado e coordenado pelo Síndico. É importante ressaltar que se não houver manutenção, não há garantia de vida útil, pois não haverá durabilidade do sistema construtivo.

Ou seja, ele poderá estar negligenciando com o investimento do proprietário. E também é dever dos condôminos cobrarem essas manutenções dos síndicos. Por isso começou a vigorar a partir de 2012 a ABNT NBR 5674:2012, que estabelece os requisitos básicos para a manutenção de edificações.

Plano de Manutenção

A saber, o Plano de Manutenção Preventiva estabelece quanto será investido e por quem será feita a manutenção. As manutenções preventivas evitam que problemas de mau desempenho afetem o sistema construtivo ou as instalações prediais. Já as manutenções corretivas são feitas após o surgimento do problema.

Por isso, os gestores condominiais devem estar atentos também às mudanças e atualizações das Normas Técnicas. Para isso, é preciso consultar a biblioteca da ABNT e adquirir, sempre, as versões válidas. As manutenções são reguladas pelo Plano que deve seguir as orientações contidas no Manual do Síndico.

Por exemplo, nesses documentos são encontradas as periodicidades de cada manutenção, a depender do sistema construtivo ou equipamento. Como as inspeções e manutenções preventivas em elevadores de passageiros, que deverão ser feitas por empresa especializada e profissionais habilitados.

Outro exemplo é o revestimento de fachadas. É preciso que o condomínio faça a lavagem da fachada a cada dois anos. Em Balneário Camboriú existe a salinidade como força da natureza, e por isso a necessidade de dar foco na manutenção e proteção das estruturas de aço e de concreto.

Manutenções corretivas

Então, nas manutenções corretivas o síndico precisa julgar se aquela manutenção corretiva ainda é de responsabilidade da construtora ou se essa manutenção já é responsabilidade do condomínio.

Por exemplo, se a edificação está sujeita à “Norma de Desempenho”, a ABNT NBR 15.575, e o condomínio fez comprovadamente as manutenções periódicas como consta no manual. Isso com ARTs das empresas e profissionais envolvidos, com o devido registro em laudos, livros de registros de manutenção, contratos e notas fiscais de pagamentos de serviços à terceiros. Então essa responsabilidade provavelmente será da construtora ou incorporadora.

Porém, se o condomínio não faz as manutenções preventivas corretas. Por exemplo, não contratou a limpeza das fachadas no prazo que está no manual, as cerâmicas começaram a desplacar e ele não conseguiu comprovar através do conjunto de documentos já citados, aí sim a construtora pode se eximir de dar assistência.

A não ser quando há comprovadamente um vício oculto (“vício redibitório”), um defeito de construção ou falha de concepção de projeto.  

Mas se o condomínio não tiver o Manual do Síndico que estabelece as periodicidades das manutenções?

Caso não haja, o Síndico deve contratar um profissional especializado e habilitado para fazer o Manual, o Plano de Manutenção e para fiscalizar a implementação das atividades. Sabemos que existem aqueles moradores que questionam essa regularidade de manutenções e seus custos para o condomínio.

Porém, o papel do síndico é de mostrar aos condôminos a importância das manutenções, para que não seja acusado de negligência. Entretanto, pode ocorrer situações em que ele não faz as manutenções por falta de recursos orçamentários. Cabe a ele, até mesmo para se proteger, elaborar o Plano de Manutenção, com previsão orçamentária, e aprovar, anualmente, em Assembleia.

Caso a Assembleia não aprovar os recursos, o síndico tem como provar que ele foi diligente. Hoje existem os síndicos profissionais que são pagos para zelar pelo edifício e conforto dos moradores. Esse fato potencializa ainda mais tal necessidade. 

Entretanto, é certo que a manutenção corretiva do sistema construtivo é mais cara do que a preventiva. Então se o Condomínio, por exemplo, lava a fachada a cada dois anos, consegue lá na frente evitar um problema estrutural que pode custar até dezenas de vezes mais do que a manutenção preventiva.

O que são Normas de Desempenho

A saber, a Norma de Desempenho NBR 15575 “Edificações Habitacionais – Desempenho”, entrou em vigor a partir do mês de julho 2013. Ou seja, só é aplicável para edificações que tiveram seus processos de aprovação de projeto na Prefeitura protocolados a partir desta data.

Naturalmente, a referida Norma define os critérios de durabilidade, segurança, desempenho e conforto das edificações e seus sistemas constituintes. O engenheiro David Fratel, citou o exemplo da luminosidade, ventilação natural e acústica em apartamentos. 

A princípio, a Norma estabelece elementos críticos que devem ser levados em conta pela construtora ao projetar, executar e entregar apartamentos que tenham atenuação acústica, luminosidade e conforto.

  • De ambiente para ambiente externo ou interno precisa ter a atenuação de ruídos (dentro dos limites estabelecidos), o que não significa a eliminação total de ruídos. Imagina você numa sala com todas as janelas fechadas e passa um avião. Existe um certo nível de decibels toleráveis. O mesmo se dá com a parede que divide dois apartamentos. Se a pessoa resolve lavar roupas às 4 horas da manhã e a lavanderia dela é do lado de um quarto como fica?

De fato, a luminosidade tanto natural como artificial também deve ser adequada em cada ambiente do seu apartamento e áreas comuns do condomínio, assim como a ventilação natural. Cumprindo assim a Norma de Desempenho, que estabelece requisitos de segurança e conforto às pessoas que moram e transitam naqueles ambientes.

Daí, o conforto antropodinâmico, é um dos aspectos observados na Norma de Desempenho e se refere a atividade de movimentação do ser humano, que podem causar sensações desagradáveis ao caminhar, como, por exemplo em superfícies lisas ou extremamente rugosas.  Ainda tem a questão da segurança nos pisos por onde as pessoas vão circular.

Assim, devem ser resistentes e ter durabilidade, ainda mais em ambientes molhados ao redor de piscinas, sacadas e espaços abertos. A Norma também define declividade de rampas, que pode ser difícil de subir ou descer.

As inspeções prediais também são reguladas pelas Normas Técnicas?

Sim. Podemos dizer que a Norma Técnica 16747 que passou a vigorar a partir de junho 2020 é “filha da pandemia”.

Quer dizer, ela define critérios para realização das inspeções prediais a serem feitas por uma equipe multidisciplinar de profissionais habilitados como engenheiros civis, eletricistas, mecânicos e arquitetos com registro no CREA ou no CAU.

Da mesma forma, os profissionais devem ser qualificados para atender grandes edificações, que possuem, por exemplo subestações de energia de média e alta tensão (daí a necessidade de um engenheiro eletricista).

Ou ainda nas questões estruturais com anomalias em armaduras de concreto ou estruturas metálicas e de madeira (daí a necessidade de um engenheiro especializado em tecnologia de estruturas).

Reformas em apartamentos

Em suma, sobre reformas em apartamentos a Norma 16.280 foi reeditada e não é mais responsabilidade dos síndicos,  aprovarem tecnicamente os projetos e até mesmo fiscalizarem as obras.

Porém, cabe ao síndico disponibilizar os regulamentos com as normas internas para quem faz as reformas, mostrando que existe uma convenção do condomínio com regulamentos internos. É preciso levar em consideração o conforto dos moradores. Não podemos nos esquecer que hoje muitas pessoas estão trabalhando em home office e assim

Dessa forma, o Síndico também deve permitir a entrada de pessoas que irão trabalhar nas reformas, indicando os locais por onde podem passar e armazenar os materiais. Horários que poderão fazer barulho e se irão trabalhar aos sábados, são premissas importantes.

Comunicação é um ponto importante

De fato, como ponto fundamental é preciso comunicar aos moradores que haverá obra de reforma no prédio (áreas comuns e/ou privativas).

Assim também, o proprietário deve que entregar ao síndico um plano de reforma do seu apartamento, com os projetos e a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica do responsável pelos projetos e pelo acompanhamento das obras.

Ainda por cima, cabe ao proprietário encerrar essa obra no período determinado, através de um laudo / relatório do responsável técnico declarando a obediências às Normas, Manuais e boas práticas.

Em suma, fique atento às obras onde o proprietário quer abrir aquele nicho na parede do banheiro. Esta alteração pode interferir na redução da espessura da alvenaria e interferir na fachada do condomínio ou causar problemas acústicos no ambiente ao lado.

Retrato do David Fratel, autor do artigo "Normas Técnicas"

David Fratel – Engenheiro Civil

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