Quais as obrigações Tributárias de um Condomínio e como fazer a sua Contabilidade

Uma organização financeira é essencial a qualquer cidadão e isso não é diferente para quem é síndico ou pretende ser um síndico profissional.  A importância de saber fazer a contabilidade do condomínio aumenta suas chances de ser contratado, garantindo que o condomínio não correrá riscos tributários ou possíveis ações judiciais por erros que possam ser cometidos.

Para saber qual é o regime tributário de um condomínio primeiramente você precisará entender e saber qual é a classificação tributária de condomínios e quais impostos devem pagar. A forma de tributação de pessoas jurídicas é determinada pelo regime tributário de acordo com o volume de arrecadação.

O condomínio a partir de 3 unidades precisa ter um CNPJ que é o cadastro nacional de pessoas jurídicas.  Mas não se assuste, os condomínios não pagam imposto de renda de pessoa jurídica por não serem reconhecidos legalmente como pessoas jurídicas. Pois diferente de empresas, um condomínio não tem o objetivo de lucrar, mas sim utiliza a receita para manter as contas em dia e um bom funcionamento.

Devido ao fato de não gerar renda, não há como definir o regime tributário de um condomínio. Quanto aos outros impostos, os condomínios devem pagar mensalmente, independentes se possuem funcionários próprios ou empresas terceirizadas que prestem serviços para esse condomínio, bem como a própria remuneração do síndico.

Caso não cumpra as suas obrigações no prazo estipulado pelo E-social como é conhecido o sistema de escrituração digital das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, o condomínio fica sujeito a multa administrativa.

Quais os impostos a serem pagos

De acordo com a lei 8.212 do código civil e o decreto 3048/1999, os impostos a serem pagos da Receita Federal são: FGTS –  Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, pago mensalmente e corresponde a 8% do salário mínimo de cada funcionário contratado, e deve ser quitado até o dia 7 do mês seguinte ao que a remuneração foi paga.

Temos o INSS – Instituto Nacional do Seguro Social, onde o pagamento pelo tomador do serviço patronal equivale a 20% do salário dos profissionais contratados, seja com carteira assinada, autônomos ou o salário do próprio síndico. O mesmo deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte à quitação da folha.

 Vale lembrar que o INSS incide também para alguns prestadores de serviços do MEI. São cinco profissões que o síndico terá que recolher os 20% sendo: pintores, encanadores, eletricistas, pedreiros e latoeiros.

Outro imposto que precisa ser pago é o PIS PASEP- Programa de Integração Social de Formação do Patrimônio do Servidor Público. Ele financia o pagamento do seguro-desemprego e abono salarial pago aos funcionários contratados. Normalmente equivale a 1% do salário, mas o valor pode variar de um estado para o outro, e deve ser recolhido também até o dia 20 do mês superior a quitação.

Os condomínios também são obrigados a fazer os recolhimentos do COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social e inclui o PIS – Programa de Integração Social, o CLL –  Contribuição Social sobre o Lucro Líquido relativos à determinado serviços

Mas quais são os serviços que normalmente geram este tipo de recolhimento em condomínio?

Prestação de serviços de limpeza e conservação, manutenção, segurança, elevadores, vigilância, locação de mão de obra, administração de contas a pagar e a receber, remuneração de serviços profissionais como técnicos de computador, advogados, despachantes, enfim, principalmente profissionais autônomos. 

O percentual de recolhimento é de 4,65% sendo que a título do PIS 0,65%, de COFINS 3%, CSLL 1%, que deve ser calculado sobre o montante a ser pago em um mês, ao mesmo prestador. Os recolhimentos devem ser feitos quando o valor das retenções das contribuições for superior a R$ 10,00, até o dia 20 do mês subsequente ao mês em que tiver ocorrido o pagamento ao prestador de serviço.

Essas contribuições são representadas através de uma guia chamada DARF que é o Documento de Arrecadação da Receita Federal, mediante o código 5952. Quando o condomínio conta com arrecadações extras além da taxa condominial, deve declarar imposto de renda das pessoas físicas sobre rendimentos, caso o valor arrecadado por ano calendário ultrapasse os R$ 24.000. Se este montante for utilizado para cobrir custos e despesas, ele não precisa ser recolhido

O que gera essas receitas extras para o condomínio?

Dentre elas podemos o aluguel do topo do condomínio para colocação de antenas ou placas de publicidade, aluguel de outras áreas que não são utilizadas pelos condôminos para empresas terceiras, como se você tem no seu condomínio um restaurante locado para terceiro, e que esteja gerando uma receita mensal, aí sim o condomínio precisa declarar e pagar um imposto sobre esse aluguel.

A DIRF-  Declaração do Imposto de Renda retido na fonte, de acordo com o decreto 3000 de 26 de março de 1999, deve ser feita até o último dia do mês de fevereiro do ano subsequente, sobre a tributação à fiscalização e administração do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza.

A RAIS – Relação Anual de Informações Sociais serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país. Segundo as normas, deve ser entregue ao Ministério do Trabalho anualmente até o último dia do mês de março, do ano subsequente ao da contratação. Porém isso pode variar, mesmo que o seu condomínio não tenha contratado nenhuma empresa no ano anterior, você deve fazer a declaração da RAIS negativo. Fique atento porque tanta a RAIS quando a DIRF são duas obrigações anuais obrigatórias, e caso não sejam feitas, geram uma multa administrativa ao condomínio.

Outro item que tinha era a Contribuição Sindical, porém a partir da Reforma Trabalhista de 2017, passou a ser facultativo, ou seja você não é mais obrigado a pagar.

Quem é o responsável pela contabilidade do o seu condomínio?

Por mais que as Administradoras e Contabilidades façam a contabilidade dos condomínios, o artigo 1348 do Código Civil prevê em seu capítulo 8 que, compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente, ou quando exigidas.  Assim, o Síndico pode até contratar um contador profissional habilitado pelo CRC e tudo mais para fazer a contabilidade do seu condomínio, mas quem será responsabilizado civil, criminalmente e até mesmo judicialmente caso sejam encontradas irregularidades nas contas, é o próprio síndico.

Por isso é importante que o síndico tenha conhecimentos na área da contabilidade, para verificar se o trabalho realizado pelo profissional contratado está de acordo. Ele pode também cobrar, ou até substituir o contador ou administradora responsável. Com uma contabilidade benfeita, evita-se processos civis e criminais devido a fraudes, desvios de dinheiro ou superfaturamento de obras por exemplo.  Muito importante quando se lida com o dinheiro dos outros, ter total transparência além de cumprir também as normas estabelecidas, agindo de forma ética.

Nilo Moroski – Mercado de Síndicos

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