A impossibilidade de aplicação da nova Lei do Superendividamento aos débitos condominiais 

A Lei Federal nº 14.181, de 1º de julho de 2021, alterou o Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso. O objetivo é disciplinar o crédito ao consumidor e estabelecer normas de prevenção e tratamento do superendividamento aos débitos condominiais.

A presente norma entra no ordenamento jurídico como política pública fomentadora do uso do crédito de forma responsável. Desse modo, proíbe ofertas enganosas e estimula a conciliação e a repactuação da dívida com a possibilidade de parcelamento em até cinco anos. Preservando, assim, o mínimo existencial para evitar que o consumidor, já endividado, venha a criar dívidas que o eleve ao patamar de excluído do crédito.

O que diz a lei

Nos termos do § 1º do art. 54 A da referida lei, considera-se superendividamento “a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial”. 

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Tais critérios inseridos no novo diploma legal não se unem com o débitos condominiais. Já que estes derivam do rateio das despesas necessárias à manutenção do condomínio, e não se originam de uma relação de consumo.

Os débitos condominiais tem origem no direito real e possui natureza jurídica de ônus real, denominada de “propter rem”, que significa por causa da coisa. Ou seja, decorre da propriedade do imóvel, vinculando o proprietário do bem a obrigação de concorrer com os custos decorrentes da preservação e manutenção da edificação.    

O que pode acontecer com o imóvel?

Dessa forma, o imóvel gerador do débito poderá ser penhorado, ir a esfera pública e arrematado por terceiros. Mesmo que este seja o único imóvel do devedor, à fim de assegurar o pagamento do rateio das despesas.

A finalidade é a conservação do bem, de nos termos do artigo 1.315 do Código Civil, o qual consigna que: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeito”.

Ademais, cumpre observar que não existe relação de consumo entre o condomínio e os seus condôminos. Visto que, entre eles não existem as figuras do fornecedor de serviço e do consumidor, expressamente previstas na lei consumerista.

Inadimplência

Com efeito, não podemos desconsiderar o grave momento de exceção causada pela pandemia da Covid-19 que ainda não foi totalmente controlada e o expressivo número de desempregados no país.

Por outra via, sabemos que o inadimplemento impacta diretamente na gestão financeira e o bom funcionamento do condomínio, sobrecarregando os demais proprietários. Razão pela qual este assunto deve ser tratado de forma humanizada pelo gestor condominial e a assessoria jurídica a fim de utilizar os meios legais para a adoção de medidas de redução dos custos mensais. Além disso, o parcelamento das dívidas dos condôminos que efetivamente estiverem em situação financeira precária.