Primeiramente, a manutenção predial é um tema pouco tratado quando comparado as outras etapas construtivas de um edifício. Imagina-se, erroneamente, que com a conclusão de uma edificação, os custos e serviços também são finalizados. Sendo que a etapa mais prolongada é a de uso e operação do edifício. Manutenção Predial e a progressão de custos.
Bem como, é importante atentar-se a NBR 15.575/2013, que determina um padrão de desempenho dos sistemas da edificação, e que amplia o tempo de responsabilidades, tanto dos projetistas e construtores, como os direitos e o conjunto de responsabilidades para usuários. O que abre precedentes para disputas judiciais.
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Manutenção
Sendo assim, o processo de manutenibilidade deve-se iniciar ainda na etapa de projeto e se estender durante toda vida útil da edificação. Etapa essa que o gestor condominial tem papel fundamental, aplicando e gerindo as ações de manutenção preventiva e corretiva.
Ainda mais, uma edificação tem o processo de degradação iniciado após sua construção. Desse modo, negligenciar as ações de intervenções durante os anos de uso e operação, ocasionam no agravamento da degradação, e, consequentemente, na desvalorização do imóvel.
Por isso, quando realizadas as inspeções prediais periódicas, a gestão deve possuir em mãos uma ferramenta que permite realizar tomadas de decisões assertivas. Gerenciando os serviços em grau de urgência, verificando a eficiência das manutenções preventivas e corretivas e prevendo as próximas ações e custos de manutenção.
A Regra dos “5”
Desta forma, não podemos deixar de citar a Lei de Sitter, ou Regra dos “5”, que demonstra o aumento dos custos de reparação, quando tratado em cada etapa, conforme apresentado na Figura 1:
Figura 1 – Evolução dos custos pela fase de intervenção (Lei de Sitter)
Fonte: SITTER,1984 apud HELENE, 1997.
De acordo com SITTER (1984), “o custo relativo de intervenção é dado por uma função matemática exponencial crescente, onde a cada fase do processo produtivo, multiplica-se por 5 os custos acumulados”. Assim, quanto antes forem identificadas as manifestações patológicas ou os vícios construtivos, menor os custos e mais eficaz será a reparação.
Por fim, indico aos condôminos, no recebimento de sua unidade domiciliar, e os síndicos, na gestão do edifício, que realizem vistorias periódicas com profissionais. Evitando prejuízos e preservando a vida útil do condomínio.
CAMILA REIS – Engenheira Civil
Lembrando que hoje as normas para manutenção predial no acesso por cordas deve atender as normas
ABNT NBR 15475 e ABNT NBR 15595, qualquer condomínio ou empresa contratada será responsabilizada judicialmente caso não atenda as normas vigentes como a NR35 que também tem em seu anexo I e II as especificações para as empresas (profissionais qualificados pela Abendi, Aneac ou IRATA, criação de pontos de ancoragens com documentação valida por engenheiros e técnicos, Equipamentos para acesso por cordas relacionados na NBR como cordas para acesso, descensores… profissionais qualificados em resgate em altura…) caso ocorra acidente o condomínio será responsável pois fez a contratação de empresa não credenciada e sem o mínimo conhecimento técnico, sendo o contratante da empresa que não se adequa as normas legais.
Exemplo:
Empresas que utilizam cadeirinha, usam cordas de carga para acesso dos trabalhadores, apenas 1 corda e fazem ancoragens em baldes ou similares Não Podem exercer a função pois estão colocando em risco a vida do trabalhador, as normas hoje são claras quanto a esse tipo de pratica irresponsável transformando o Brasil em um dos países com mais mortes por trabalho em altura.