De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC) existe o consumidor pessoa física ou jurídica destinatário final, e, consumidor por equiparação, sendo a coletividade de pessoas, de uma certa relação de consumo.

Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça entende que há possibilidade de relação de consumo entre o condomínio e fornecedores, pois no julgamento do Recurso Especial nº 1560728 / MG (DJ 18/10/2016), o STJ se posicionou favorável em processo demandado por condomínio contra uma construtora.

Para a 3ª Turma do STJ, disputas entre um condomínio e empresas podem caracterizar relação de consumo, o que possibilita a aplicação do CDC para resolver o litígio. O Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla.

 Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses e visar proteger esses proprietários.

Assim, é aplicável o CDC ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que este atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora.  O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo.

A decisão equipara plenamente condomínios a consumidor permitindo facilitação de acesso à justiça, a possibilidade de inversão de ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) ao fornecedor que é quem possui mais capacidade técnica e econômica, e a responsabilidade objetiva do fornecedor, salvo quando profissional liberal.

Ademais, pela decisão a lei consumerista pode ser aplicada aos condomínios nas relações com construtoras, incorporadoras, fornecedores em geral, prestadores de serviços, como manutenção, reforma e assistência técnica de elevadores, segurança, e inclusive como usuários de serviços públicos, tais como energia elétrica, gás e água.

Entretanto, o CDC não se aplica às relações estabelecidas entre condomínio e condômino, pois não há relação de consumo, aplicando-se a legislação comum, especialmente o Código Civil e a Lei 4.591/64.

Morgana Schoenau

Advogada e Consultora Condominial

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