Afinal o rateio da taxa condominial pela fração ideal é ou não legal? Será que existe mesmo alguma abusividade nesta forma de cobrança para coberturas, duplex e apartamentos diferenciados?
Essas são perguntas que, de forma recorrente, pairam no imaginário coletivo, para quem atua no mercado de condomínios.
Você síndico, administrador e até colega advogado já leu ou ouviu este questionamento, inclusive existem alguns artigos jurídicos neste sentido.
E tais afirmações ou dúvidas, vêm acompanhadas sempre do mesmo julgado, o Recurso Especial- MG 1.104.352, onde as especulações e notícias inundaram anos atrás o meio condominial.
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A falsa afirmação sobre a taxa condominial
Anos atrás, foi divulgada a falsa afirmação de um suposto julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidindo como ilegal a cobrança das taxas condominiais pela fração ideal, sendo abusivo com unidades que possuem a metragem maior.
A disseminação da falsa notícia chegou a Brasília, onde o próprio Tribunal expediu uma NOTA DE ESCLARECIMENTO em 01/07/2013, informando que não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. Ou seja, sequer analisaram o objeto do recurso por obstáculos processuais.
Além desse julgado com repercussão equivocada, temos ainda, uma segunda decisão divulgada erroneamente. Seria o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1837019 – AL, com decisão de 01/07/2021, onde pelas mesmas barreiras processuais internas não foi rediscutido o objeto principal da ação, mantida a decisão do Tribunal Alagoano.
E neste segundo caso mais recente, a CONVENÇÃO estava em sentido contrário ao Código Civil, estabelecendo rateio de forma diversa da fração ideal. Ou seja, os condôminos daquele condomínio em particular rateavam as despesas de forma igualitária, pela unidade autônoma.
Assim, o STJ não afirmou nestes dois julgados/processos se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia. Ou seja, não analisaram o mérito da discussão, pois houve entraves processuais impeditivos de uma rediscussão pela Corte.
Por isso o entendimento dos Tribunais se manteve, mas por razões meramente processuais, e não porque o STJ definiu a cobrança pela fração ideal como abusiva ou ilegal.
O que prevalece é o que determina cada convenção
A princípio, destaca-se que tais decisões se aplicam apenas em relação as partes envolvidas. Assim, não tendo nenhum tipo de efeito vinculante aos demais condomínios, nem são de cumprimento obrigatório ou imediato.
Lógico que há um forte debate sobre o tema, principalmente, se tais unidades oneram ou não as despesas comuns simplesmente por ter uma metragem maior que unidades tipo.
Inclusive, firmando seu posicionamento sobre o tema, o STJ analisou o mérito de um caso concreto, (RECURSO ESPECIAL Nº 1.778.522 – SP – 04/06/2020) se manifestando no seguinte sentido: “Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel”.
Portanto, o que prevalece, de forma predominante, é o que prevê o artigo 1.336 do Código Civil: vale o que determina a convenção de cada condomínio.
Dessa forma, a fração ideal da taxa condominial segue válida e legal, se a convenção prevê isso. E se a convenção prevê forma diversa como o rateio igualitário por unidade também será legítimo.
O que pode ser alterado mediante quórum legal, a simples insatisfação por não achar “justo” não é motivo válido para a justiça declarar ilegal ou abusivo, quando a norma interna está de acordo com a lei.
Morgana Schoenau | Advogada & Consultoria Condominial
