É muito comum no dia a dia de um condomínio ser realizadas obras de reformas nas unidades autônomas, quer seja pelo desgaste natural dos materiais, por estética, intenção de venda, dentre outros motivos.

Contudo, nem todos os síndicos e responsáveis pelas unidades autônomas têm conhecimento dos procedimentos que devem ser adotados para tanto. Importante consignar que algumas reformas que venham ser realizadas dentro da unidade, podem causar inúmeros prejuízos para o condomínio em geral, logo os cuidados necessários e indispensáveis devem ser adotados, a fim de evitar danos, que muitas vezes podem ser irreparáveis.

Muitos síndicos ainda pensam que sua responsabilidade se restringe em somente cuidar da segurança, com a entrada e saída de terceiros, bem como fazer respeitar os limites de horários para esse tipo de serviço, conforme previsto na convenção de condomínio.

Todavia, não é somente isso, eis que a NBR 16280, publicada em abril de 2014, que trata das reformas nas edificações, dispõe a respeito do que deve ser efetuado para fazer uma reforma, mesmo dentro da unidade condominial, sendo que o morador ou proprietário deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinados por um engenheiro (ART) ou arquiteto (RRT) que acompanhará a obra.

Importante, destacar que, inicialmente referida norma, responsabilizava o síndico por autorizar a obra ao aprovar a documentação apresentada pelo condômino da unidade, assumindo que estava de acordo com o projeto e com os critérios da NBR 16280, que lhe eram apresentados.

É dever e obrigação do síndico fiscalizar para que o plano de obra seja devidamente cumprido

Contudo, a disposição normativa exigia do síndico conhecimento técnico para tanto, obrigando o administrador condominial contratar um especialista na área, a fim de analisar a questão e afastar qualquer responsabilidade. Fato que acabava onerando o condomínio.

Desta feita, referida norma foi revisada em agosto de 2015, e a partir de então, a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, passou a não ser mais do síndico e sim do morador ou proprietário da unidade em reforma.

No entanto, referida alteração não exclui a responsabilidade do síndico, pois ainda assim, cabe ao mesmo exigir o cumprimento da referida norma, bem como fiscalizar a obra para que seja executado somente o que foi aprovado no plano de reforma, que deve ser apresentado logo no início dos trabalhos, juntamente com ART ou RRT.

Ainda, cabe ao síndico, se observar no decorrer dos trabalhos que o plano de obra não esta sendo respeitado, imediatamente notificar o morador para que a obra seja interrompida e adequada conforme o que lhe fora apresentado. Caso não logre êxito, deverá adotar as medidas judiciais cabíveis, a fim de embargar liminarmente a obra.

Portanto, síndicos, importante que fiquem atentos a qualquer obra que venha a ser executada em seu condomínio, pois, apesar da atualização da norma ter excluído a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, ainda é dever e obrigação do síndico fiscalizar para que o plano de obra seja devidamente cumprido, respeitando assim a integridade física e moral dos demais condôminos.

Patricia Eloiza Hermes

Advogada Especialista em Direito Imobiliário

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