‘Parecer sobre o cancelamento das assembleias e fechamento de áreas comuns’
Em primeiro lugar, diante do colapso ocasionado pela Covid-19, muitos síndicos estão sendo orientados para suspenderem as assembleias e fecharem as áreas comuns. Isto para evitar a aglomeração. As orientações partem de profissionais da área médica, advogados, administradoras e gestores.
Portanto, se caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação do vírus, a vida condominial será prejudicada com a quarentena e as restrições de circulação. Sendo impossível a realização de assembleias e abertura das áreas comuns.
Assim, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?
Poderes executivos dos síndicos
Em suma, os síndicos têm poderes executivos para que em situações extremas como a que estamos vivendo, tomar medidas extremas, mesmo sem a realização de assembleia.
Por exemplo, o síndico teria poderes para interditar uma piscina com vazamento ou sem condições de uso? O síndico teria poderes para interditar área comum em função da queda de pastilhas?
Sim, com o embasamento de que ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art. 1.348, V do Código Civil).
Neste sentido, medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito a vida Art. 5º da Constituição Federal.
Cancelamento das assembleias e mandato do síndico
Acresce que, o término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado, uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva.
Logicamente, que a orientação técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato, mas em casos extremos, como o atual, com a pandemia do Covid-19, a situação pode temporariamente mudar.
Outrossim, é necessário considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição.
Entretanto, certamente poderá haver prejuízo com esta medida, tais como: a falta de legitimação para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.
Neste sentido, nas sempre precisas lições de J. Nascimento Franco: “ Quando termina o prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração” (J. Nascimento Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009).
A saber, nas situações acima destacadas, os atos praticados necessariamente deverão ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.
Daí, cabe observar que, aplicando-se, por analogia, as regras do Condomínio Voluntário, o Art. 1.324 do Código Civil, o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Conclusão
Assim, com o término de mandato, um novo síndico, obviamente, deve ser eleito.
Porém, a situação do Covid-19 altera a realidade fática, a justificar que o mandato se prorrogue até que seja possível e aconselhável convocar assembleia para tal finalidade.
De antemão, o síndico deve cumprir as decisões assembleares, as determinações da Convenção, Regimento Interno e as leis.
Em conclusão, diante da situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem poderes para desempenhar função executiva como:
Para agir em nome da sua comunidade.
Fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o mundo.
Rubens Carmo Elias Filho – Advogado. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP.
Rodrigo Karpat – Advogado. Coordenador de Direito Condominial na Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP
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