Antes de tudo, o Código Civil claramente prevê que é direito do condômino votar e participar das assembleias ( Art. 1.335, III). Participação de inquilinos nas assembleias gerais de condomínio. A confusão surge quando alguns entendem que ainda seja aplicável a previsão da Lei 4.591/64 que permitia a participação do inquilino (art. 24, p.4o), no caso de ausência do condômino-locador.
No entanto, com a entrada em vigor do Código Civil essa previsão legal perdeu validade, já que o CC trata do assunto de maneira específica. Ou seja, que é direito do condômino “votar e participar“, logo, exclui a possibilidade de o inquilino participar livremente no caso de não comparecimento do respectivo proprietário da unidade locada.
ALTERAÇÃO LEGISLATIVA
Inicialmente a lei 4.591/64 não tratava sobre direito do inquilino participar e votar em assembleia geral de condôminos.
A primeira alteração legislativa veio com a Lei de Locações Urbanas, que introduziu o Parágrafo 4º, na redação do artigo 24 da Lei 4.591/64:
“§ 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)”
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O que dizem as constituições
Posteriormente, após alguns anos, surgiu a Lei nº 9.267/96, dando nova redação ao §4º do mesmo art. 24 da Lei nº 4.591/64, disciplinando que:
“Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.
A mudança apesar de sutil, ampliou as possibilidades de participação e voto ao locatário, já que, por determinação legal do Art. 23 da Lei 8.245/91 é obrigação do locatário “pagar as despesas ordinárias de condomínio”. Ainda mais, para o legislador à época fazia sentido permitir que o inquilino se fizesse presente nas deliberações dos condomínios.
Portanto, a ausência do condômino na assembleia permitia ao inquilino votar matérias importantes, como eleição de síndico ou sorteio de vagas de garagem, bem como nas questões administrativas, exceto quanto as assembleias que resultassem em taxas extras.
PREVISÃO ESPECÍFICA NO CÓDIGO CIVIL
O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03.
Participação de inquilinos nas assembleias gerais de condomínio
É entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil.
Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.
Por outro lado, há entendimento de manutenção e aplicabilidade em alguns poucos artigos que tratam de assuntos não regulamentados especificamente pelo CC, tais como conselho consultivo e quórum de unanimidade para alteração da fachada por condômino.
Ocorre que, a possibilidade do locatário comparecer e votar nas assembleias foi extinta, pois o referido dispositivo legal sofreu alteração com a entrada em vigor do novo Código Civil, Lei nº 10.406/2002, que dedicou um capítulo inteiro a tratar das relações no condomínio edilício.
Atacando diretamente a situação do locatário, o CC derrogou o §4º do art. 24, que permitia que inquilino participasse das assembleias e votasse.
Desse modo, não existe na legislação vigente, disposição que obrigue o condomínio/edifício a aceitar a participação do inquilino nas assembleias, salvo com procuração.
Isto porque, o Código Civil adotou uma postura que privilegia o direito à propriedade, determinando direito de voto somente ao condômino/proprietário (e a eles equiparados pela lei civil) de acordo com o art. 1.335.
Por fim, vale lembrar que, o inquilino poderá votar e participar da assembleia geral, se estiver munido de procuração com poderes específicos para aquela ordem do dia, outorgados pelo respectivo proprietário/condômino da unidade.
Não me filio a esse entendimento que os artigos 1° ao 27 da lei 4.591/64 foram derrogados.
A uma, porque não há menção alguma na lei 10.406 sobre isso.
A duas, porque não há maioria nesse entendimento, muito que pelo contrário.
A três, porque os próprios tribunais pátrios, incluindo aí o próprio STJ, se referem a essa lei e respectivos artigos com frequência.
A quatro, porque essa lei, embora mais antiga, ainda consegue ser melhor que o atual CC, na parte de condomínios, que foi totalmente mexido desde os seus primórdios, nos idos de 1975.
Portanto, como dito, a maioria dos juristas pátrios ainda defendem que partes desses artigos estão em vigor, dentre esses eu, modestamente, me incluo. Até porque Caio Mário é inigualável.