De fato, a inadimplência sempre foi e é o grande vilão do condomínio. Mas quais são as penalidades legais ao inadimplente? Como lidar com isso? Confira as dicas do Condomeeting.

Primeiramente, como sabemos, compete ao síndico a incumbência da cobrança dos devedores (Art. 1348, VII, CC). Muitas vezes, porém, o síndico acaba terceirizando esse procedimento para a sua administradora, assessoria jurídica ou mesmo para as empresas que antecipam receitas de condomínios (garantidoras).

Neste respeito, é muito importante que o síndico esteja bem atento quanto a quais penalidades estão sendo aplicadas aos inadimplentes, tendo em vista que muitos abusos têm sido cometidos, com cobranças ilegais, proibição de utilização de áreas comuns e cortes de serviços essenciais.

Quais são as penalidades legais a serem exigidas dos inadimplentes?

  • Juros de 1% a.m. ou aqueles definidos em convenção (Art. 1336, §1º, CC)

Então, é importante ressaltar a possibilidade do condomínio, desde que conste na convenção, cobrar juros maiores do que 1% a.m. Esse tema já foi, inclusive, discutido no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e fixada a tese dessa possibilidade (Resp 1.002.525/DF).

  • Multa de 2% sobre o débito (Art. 1336, §1º, CC)

Bem como, no caso da multa, não é possível ultrapassar o percentual de 2%. Neste caso, o percentual é aplicado uma vez só sobre o débito total e na forma dos juros (todos os meses sobre a mesma taxa).

  • Atualização Monetária

Assim, tal penalidade decorre dos artigos 389 e 395, do Código Civil, ou seja, o condomínio poderá atualizar o valor da dívida de acordo com os índices oficiais estabelecidos. Quando a cobrança se dá de forma extrajudicial é a convenção que vai determinar tal índice. Se judicial, geralmente aplica-se a correção da tabela judiciária.

  • Honorários de Advogado

Isto é, como o próprio nome diz, só poderá ser aplicada essa penalidade ao devedor se a cobrança for efetuada por advogado. Então, é ilegal que administradoras de condomínio cobrem qualquer percentual a título de honorários ou taxa de cobrança.

  • Proibição de participar e votar de assembleias

Então, o Artigo 1335, do Código Civil é taxativo no sentido de que o inadimplente não pode participar e nem votar nas assembleias. Para que ele tenha esse direito é preciso que ele esteja ‘quite’ com suas obrigações condominiais.

Porém, visto que uma negociação parcelada não significa ‘novação de dívida’ e sim ‘confirmação da dívida’ (Artigo 361, CC), o condômino somente estará ‘quite’ após integral cumprimento do acordo. Não obstante a isto, é fundamental esclarecer que em algumas pautas é imprescindível a participação da unanimidade dos condôminos.

Por isso, nestes casos, obviamente, o devedor poderá participar. O mesmo se aplicaria a sorteio de garagens, visto que em tal pauta não há votação e, sim, escolha por sorteio. Assim, o devedor não poderá ser segregado ou deixado por último nesses casos somente porque ele é inadimplente.

  • Protesto

Enfim, por último há o protesto, visto que a dívida condominial passou a ser título executivo extrajudicial. Assim, é possível, porém não recomendável, que o condomínio proteste o inadimplente.

Afinal, devido à mudança constante de proprietários/inquilinos no condomínio, pode ser que a administradora não tenha o cadastro devidamente atualizado e acabe protestando alguém indevidamente. Isto, como sabemos, pode acarretar condenação do condomínio por danos morais.

Retrato do Marcio Spimpolo, autor do artigo "Penalidades legais ao inadimplente"

Marcio Spimpolo – Advogado Especialista em Direito Condominial

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