Primeiramente, as estruturas de concreto se degradam ao longo do tempo, devido a fatores como ação climática, falhas na execução ou de projetos e desgastes pelo uso, por isso, é fundamental que haja uma  análise crítica da situação do edifício/imóvel. A recuperação estrutural tem como objetivo prolongar a vida útil da edificação. Trincas, fissuras e manchas em concreto podem indicar problemas que não devem ser ignorados e requerem ações imediatas.

Esses problemas são gerados devido à falta de manutenção e a de boas técnicas durante a construção. Sendo assim, manifestações patológicas requerem intervenções que podem ser desde um reparo superficial a um reforço mais completo.  

De acordo com a norma técnica ABNT NBR 5674/2012:

“[…] A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode causar sérios danos a sua vida útil projetada, causando transtornos aos usuários e um sobre custo em intensivos serviços de recuperação[…], tudo isso possui um custo social que não é contabilizado, mas que reflete na qualidade de vida das pessoas […].” 

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  Edificações urbanas têm como sintomas mais frequentes e aparentes as fissuras, eflorescência, desagregação e expansão do concreto por ação de sulfatos e por reação alcali-agregado. As causas, devido à ação do tempo, às infiltrações de água e à carbonatação do concreto, resultam na corrosão da armadura, estando quase sempre associado à porosidade excessiva e do cobrimento insuficiente.

Uma das primeiras consequências da oxidação das barras de aço  é sua expansão, gerando ou agravando fissuras, o que leva  ao desplacamento do concreto. Além disso, variações de umidade relativa do ar e variações de temperatura aceleram a degradação do concreto.

Assim, a manutenção requer urgência, uma vez que a degradação estrutural diminui a vida útil do concreto, sua durabilidade  e sua segurança, provoca transtornos econômicos e sociais e contraria as melhores práticas de sustentabilidade socio-ambiental.

Os serviços para correção envolvem:

  • Escoramento de vigas e lajes;
  • Retirada do concreto solto ou com má-aderência, devido à oxidação das armaduras;
  • Exposição das armaduras oxidadas;
  • Lixamento mecânico;
  • Checagem da perda da área de aço, a fim de evitar o comprometimento do coeficiente de segurança; colocação de novas barras de aço, quando necessário, sempre respeitando as normas técnicas;
  • Aplicação de produto inibidor de oxidação nas armaduras; execução de novo recobrimento destas.         

Antes de iniciar a recuperação estrutural, é necessário, no entanto,  um diagnóstico das patologias feito por um profissional com capacidade técnica e competência executiva, elaboração de laudo técnico e fornecimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).  

Responsabilidade e Legislação                             

A manutenção e gestão predial são de responsabilidade do síndico da edificação.                             

A ABNT 5674 – no item 5, diz que:                                                                 

“5.1. O proprietário de uma edificação, o síndico ou empresa terceirizada, responsáveis pela sua  manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver”.                                                                             

O Código Civil, Art. 1348, item V, estabelece que compete ao síndico: “Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores.” 

Entre as muitas atribuições dos Síndicos, torna-se imprescindível realizar a manutenção predial de forma continuada, por profissionais qualificados, a fim de que, de forma preventiva, não ocorra um colapso e de que haja uma atenção rigorosa quanto à deterioração das edificações.

Uma edificação segura e com a manutenção  em dia, além de  elevar o preço dos imóveis, o que é um grande diferencial no mercado imobiliário, garante a segurança de todos os moradores e funcionários da edificação.       

Luiz Fernando Faria Biagio | Engenheiro Civil