Primeiramente, diante da dificuldade atual de administrar um condomínio, que de muitas formas é equiparado a uma empresa que exige muitas disciplinas de conhecimento, é cada vez maior a opção dos condôminos pelos chamados ‘Síndicos profissionais’, ou seja, aquele Síndico não-condômino que tem especialização em fazer gestão de condomínios.

Ainda mais, visto que a profissão de síndico não é regulamentada por Lei, sempre que um síndico não-condômino é eleito surge uma dúvida:

 É preciso que o condomínio faça um contrato de prestação de serviços com esse profissional?

Em primeiro lugar, para analisarmos a questão é importante levar em consideração ao único artigo do Código Civil que nos daria uma certa proteção para a resposta – o artigo 1347, que diz:

A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Por isso, diante do texto legal, é a assembleia que escolhe tanto o síndico condômino quanto aquele não-condômino.

Síndico externo tem mandato equiparado a um prefeito

Assim sendo, ambos são ‘eleitos’ em uma assembleia, e, portanto, trata-se de função ou cargo eletivo e não de prestação de serviços, como é o caso, por exemplo, de uma empresa terceirizada de mão-de-obra, de manutenção de elevadores, etc.

Dessa forma, juridicamente falando, o síndico externo equipara-se – guardadas as proporções – a um prefeito ou governador, que são eleitos para cumprimento de um determinado mandato, sem que haja qualquer contrato de prestação de serviços com os seus eleitores.

De fato, assim como a atuação desses servidores públicos acima mencionados é pautada pela obediência estrita às Leis Orgânicas (prefeitos) e Constituição Estadual (governadores), o síndico, ao tomar posse, deve se fiar na ‘constituição’ daquele condomínio, qual seja, a Convenção e o Regimento Interno.

A lei maior dos condomínios

 Além disso, ele deve obedecer rigorosamente à Lei maior, que é especial em relação à convenção e ao regimento interno – o Código Civil, donde emanam todas as diretrizes para a correta gestão de um condomínio.  

Mas, se não há um contrato escrito, como o condomínio poderia cobrar do profissional, por exemplo, a frequência de visitas, o número de horas que ficará à disposição do condomínio, as suas responsabilidades e obrigações? 

A ata de eleição

Porém, caso a convenção não disponha sobre essas situações de forma detalhada, a ata de eleição do síndico é o instrumento adequado para se fazer constar qualquer compromisso ou condições para o cumprimento da sua função.

 A saber, é nessa ata que deve ficar claro quanto tempo o síndico se propõe a se dedicar ao seu cargo, bem como as demais propostas feitas e aceitas pelo condomínio.

Por fim, e apenas para ressaltar o posicionamento acima, frisamos que, mesmo que houvesse um contrato de prestação de serviços, o ‘Síndico Profissional’ ou ‘Síndico Morador” jamais poderia ser ‘demitido’ do cargo, posto que a mesma forma exigida para sua eleição é a que é exigida para a sua destituição, qual seja, uma assembleia convocada com a finalidade específica para isso (art. 1349, CC).

Dr. Marcio Spimpolo

Advogado Especialista em Direito Condominial

Professor e Coordenador da Pós-Graduação de Direito e Gestão Condominial da FAAP.

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