A compra do imóvel próprio é o sonho de todo brasileiro, contudo simples detalhes podem transformar o sonho em pesadelo. Por isso, é preciso ficar atento a algumas questões na hora de comprar um imóvel.
Primeiramente, precisa ter uma boa conversa com o vendedor para colher informações do imóvel e do próprio vendedor. Deve-se ficar atento aos sinais de pressa na venda do imóvel, omissão de informações pessoais, do imóvel e dos vizinhos. Estes podem ser sinais de problemas como a existência de dívidas, problemas construtivos, vizinhos problemáticos, etc.
O ideal é que converse acompanhado de um advogado qualificado e, se possível, especializado na área imobiliária.
A ideia é tentar extrair o máximo de informações e eventuais particularidades. Por exemplo, a existência do direito de preferência de ocupantes na aquisição do imóvel em iguais condições com você. As situações mais comuns são herdeiros, locatários, comodatários e imóvel em estado de condomínio comum.
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Sinais para ficar atento ao comprar um imóvel!
A emissão das certidões é necessária, contudo, não pode ser um fim em si mesma quando se tratar de diligência imobiliária. Portanto, é indispensável que o comprador emita todas as certidões possíveis pessoais dos vendedores, cônjuges, sociedades do qual participa e do imóvel, para não cair em fraude à execução ou contra credores.
A Lei prevê que o patrimônio do devedor é a garantia de satisfação coativa de crédito, nos termos do artigo 391 do Código Civil. Isto é, a Lei cria uma limitação parcial à disposição do patrimônio: “reconhece ao devedor plena liberdade de […] alienar seus bens, com o único limite de não serem as alienações feitas com o reconhecimento do prejuízo que se vai causar aos credores por falta de outros bens capazes de garantir-lhes a satisfação de seus direitos.” (LIEBMAN).
A saber, fraude em relação aos direitos de crédito são atos fraudulentos por meio dos quais o devedor provoca uma diminuição de seu patrimônio, tornando-o insuficiente para os seus credores.
Assim, os atos (venda de imóveis) reconhecidos em fraude à execução são considerados ineficazes perante os credores, não tendo qualquer eficácia a venda e compra. Já os atos em fraude contra credores ocorre quando se têm ou dívida ou processo judicial inicial que possa levar à insolvência patrimonial do devedor, sendo passíveis de ANULAÇÃO.
Os Tribunais de Justiça Brasil afora estão cada vez mais rigorosos na exigência de diligência dos interessados na compra de imóvel, isto é, na pesquisa prévia à aquisição para saber da existência de dívidas, processos ou pendências preexistentes contra a pessoa do vendedor ou empresas dos quais são sócios ou que simplesmente recaia ou possa recair sobre o imóvel.
Explica-se por fim que, não é toda e qualquer dívida que possa caracterizar a fraude à execução ou contra credores. É até natural a existência de pendências, processos e dívidas em nome dos vendedores, contudo, essa análise documental e patrimonial deve ser criteriosa e bem coordenada para viabilizar a operação imobiliária desejada com segurança jurídica para afastar qualquer discussão futura.
Carlos Lazzarin | Advogado Imobiliário