“…Os urbanistas são unânimes em dizer que quanto mais espaços se criam para os carros, mais carros aparecem para ocupá-los.”…

“…Os estacionamentos em particular, ocupam espaços valiosos da cidade e suas vias, afetando de forma negativa o planejamento urbano.”…

Citações na revista Exame.

Estas afirmações colocam em xeque o modelo desenvolvido em nossa cidade. Nosso Polo Gerador de Tráfego antiquado faz parte do Plano Diretor que já deveria ter sido colocado em prática e se arrasta de um governo a outro sem evoluir. Mudanças necessárias sobre o número de vagas em prédios em construção ou em projetos, demonstram que cada vez mais se ampliam as vagas nestas, e a verticalização sem limites amplia o número de veículos em ruas e avenidas. Não existem limites, mas que paga pela infraestrutura viária são todos os moradores desta cidade.

Com uma frota de aproximadamente  95.000 carros e 23.000 motos, não existem mais espaços e vagas suficientes para estacionar principalmente na região central onde o uso de Vagas Inteligentes da Zona Azul acena como sendo a solução.

A rotatividade destas vagas se faz necessária, mas o poder público não vê somente como uma solução de democratização de vagas como um grande negócio lucrativo onde o custo principal é somente a locação de equipamentos (parquímetros).

VAGAS DE ESTACIONAMENTO PÚBLICO EM PRÉDIOS PRIVADOS.

A LEI

Com a revisão do Plano Diretor de 2010, a introdução do art. 81 determinou que prédios em áreas com mais de 1500 m² teriam que ter um andar para estacionamentos com vagas públicas.

Estas vagas deveriam ter sido regulamentadas em Decreto, mas não eram a prioridade dos governos. Mas os fatos ocasionados neste vácuo da regulamentação levaram a denúncia ao Ministério Público a mais de 1 ano, e somente no mês de Setembro foi editado decreto Municipal regulamentando.

Entretanto, alguns pontos necessitam ser abordados e esclarecidos:

  1. Obrigatoriedade – Prédios em terrenos com 1.500 m² são obrigados a disponibilizar 1 andar exclusivo com vagas públicas de estacionamento.
  2. Estes estacionamentos devem seguir regras de construção quando ao acesso dos usuários tais como estar em andar separado e sem acesso às áreas comuns dos moradores.

Esta situação gerou conflitos entre síndicos de prédios, moradores e mesmo na comunidade onde em comentários na Rede Social alguém afirmou: “Serão invasores do meu prédio”.

Diante desta afirmação necessitamos acima de tudo entender que não é nenhuma novidade em Balneário Camboriú termos o convívio entre pessoas que utilizam o estacionamento público em prédio privado e pagam por este uso.

O Shopping Atlântico, possui a mesma rampa de entrada e saída para os usuários do estacionamento do shopping assim como os moradores das unidades habitacionais. A barreira física de um portão de acesso para as garagens dos moradores permite este isolamento bem como o trânsito de pessoas que não são moradoras das unidades habitacionais.

Exemplos de uso como este estão espalhados pelo mundo.

Em Shenzhen na China os prédios possuem andares de estacionamentos públicos e os condomínios administrados pelas construtoras, reverte aos moradores os valores obtidos reduzindo suas taxas condominiais.

O DECRETO

Em decreto a atual administração mostra-se benevolente com a ilicitude praticada pelos construtores.

 Ao afirmar em entrevista na Câmara de Vereadores, o Vice-Prefeito e Secretário do Carlos Humberto  diz não terem conhecimento real de quem são as vagas de estacionamento públicas em prédios privados, demonstrando claramente que a falta de regulamentação levou a prática de ilicitudes, pois se não havia regulamentação esta também não permitia a comercialização de tais vagas.

  1. VAGAS DADAS EM PERMUTA AOS DONOS DO TERRENO PARA A CONSTRUÇÃO.

Muitas destas vagas foram negociadas com os proprietários dos terrenos para que estes fizessem a exploração comercial. Mas uma vez que essas vagas tem isenção do IPTU e ISS, e não são computadas na área edificável, deveriam ter a anuência do poder público que através de Decreto deveria estabelecer as bases para utilização.

O atual Decreto ainda não determina as regras desta negociação.

  • VAGAS VENDIDAS

Vagas que foram vendidas para moradores dos prédios, que necessitando de mais uma vaga compraram vagas avulsas.

Fato claro que as construtoras para realizarem a venda de apartamentos lançaram mão destas vagas agregando ao patrimônio próprio e que sem a devida regulamentação caracteriza um crime. Mas não somos nós que definimos isto e sim o poder judiciário se o Ministério Público oferecer denúncia.

Isto ficou comprovado ao editar o atual decreto quando somente 50% das vagas terão que ser rotativas e o restante poderá ser utilizada como mensalistas.

Ora, isto posto é simplesmente corroborar o fato em que o comprador de uma vaga que pagou caro, precisa justificar o seu uso particular alegando ser a mesma de aluguel mensalistas.

  • VAGAS DAS CONSTRUTORAS

Uma vez que as construtoras são donas dos prédios, inicialmente as vagas de estacionamento são de propriedade delas. Mas considerando que ao construírem no subsolo as mesmas ao utilizarem o desconto de 20% na Outorga Onerosa, o poder público deve estabelecer as bases das negociações destes espaços através da regulamentação, o que novamente não foi pauta do decreto Municipal.

MAS DE QUEM SÃO ESTAS VAGAS?

Não há o que debater sobre este fato, senão afirmar que estas vagas serão dos Construtores, que ao entregar o prédio devem com base em regra geral, oferecer inicialmente ao Condomínio que administra o Patrimônio de áreas comuns dos moradores.

Uma vez não havendo interesse destes Condomínios, os Proprietários dos terrenos poderiam receber em permuta ao pagamento de seus terrenos.

Venda a terceiros para exploração comercial ou terceirização dos serviços com empresas especializadas no setor. Exemplo do Shopping Atlântico onde a empresa que administra o estacionamento possui contrato.

COMPRADORES E SÍNDICOS FORAM INFORMADOS?

 Uma pergunta sem resposta que deve ser analisada. Muitos dos compradores de apartamentos nestes prédios não concordam com tal uso, mas no momento da negociação de seus apartamentos desconheciam esta particularidade dos empreendimentos.

Regulamentar em decreto que as construtoras devem informar em seu material de publicidade e em contratos o conhecimento desta particularidade, é uma forma de proteger ambos os envolvidos nesta comercialização.

Os síndicos por sua vez devem ter conhecimento, pois administrar terceiros que estejam utilizando espaços internos leva a responsabilidades civis e criminais, uma vez que deve ser dado a ele transparência no uso das vagas.

Se ao determinar que somente 50% das vagas são rotativas, que terceiros possam adquirir unidades até mesmo independente de ser morador ou não do prédio para seu próprio uso alegando aluguel mensal, situações ligadas a custo de manutenção tais como: Pintura, Iluminação. Limpeza, Portões e principalmente seguro contra incêndio devem estar regulamentadas, e sob orientação e acompanhamento dos síndicos responsáveis pela unidade condominial.

QUANTAS VAGAS EXISTEM?

Segundo informações já existem aproximadamente mais de 900 vagas disponíveis e que devem estar disponíveis para uso a partir de janeiro de 2021, e outras 1.700 vagas em construção ou em projetos.

VAGAS PARA QUE?

Ao criar esta reserva de vagas públicas em estacionamentos privados, Aury Pavoni Secretário de Planejamento, tornou-se um visionário ao vislumbrar o crescimento da demanda por vagas.

Como urbanista baseou-se no crescimento vegetativo de automóveis, na redução de vagas de estacionamento como as da Av. Atlântica.

Mas o mau uso dessas vagas, tornou-se um problema para os cidadãos, seja do ponto de vistas dos que buscam espaço, bem como dos que não querem este tipo de uso em seus prédios.

Fato é que ao determinar somente o uso de 50% das vagas em sistema rotativo, o poder público torna o projeto inicial ineficiente. Também não justifica o estabelecimento de VAGAS INTELIGENTES EM ZONA AZUL, pois se faltam vagas, não pode o poder público exigir que todas as vagas de uso público em prédio privado sejam rotativas.

Caminhamos no sentido contrário quando encontramos, correntes de urbanistas que defendem até mesmo prédios sem vagas de garagem.

Isto vai contra a nossa cultura latino-americana onde ter um carro é símbolo de status, sem levar em consideração que mais de 90% do tempo este veículo fica parado em nossas garagens, ou em estacionamentos privados e vagas públicas na rua.

Ainda cultuamos os carros, onde relatos nos informam mais de 1200 vagas de garagem no prédio YatchHouse da Construtora Pasqualotto na Barra Sul, que possui apenas uma via de entrada e outra de retorno, e para onde estão projetados prédios acima dos 100 andares ultrapassando o atual de 81 andares.

Qual o caminho a ser tomado, serão as VAGAS DE ESTACIONAMENTO PÚBLICO EM PRÉDIOS PRIVADOS a solução!

FALTAM INVESTIMENTOS EM MOBILIDADE URBANA?

O atual debate sobre estas vagas mostra sim nossa fragilidade e falta de capacidade em debater a cidade que queremos.

Moderna, eficiente e sobre tudo com qualidade de vida incomparável ante a realidade de concentrarmos os maiores prédios da América Latina.

Investimentos em novos modais de transporte público que ofereçam qualidade aos seus usuários com baixo custo, conforto e principalmente previsibilidade no tempo de deslocamento estimulando o menor uso de veículos e portanto, tornando esta uma solução paliativa destas vagas de estacionamento públicas em prédios privados uma solução obsoleta nos próximos anos.

Debate este que precisa ser estimulado, que precisa ser avaliado com a participação direta dos envolvidos analisando os prós e os contras. |Será este o grande desafio para os próximos anos e dos próximos governos.

É preciso buscar soluções coletivas, mas acima de tudo respeitar o direito a privacidade e ao investimento, em que uma unidade habitacional pode custar milhões e estes investidores não foram ouvidos à cerca de seus interesses.

É preciso entender que em coletividade todos democraticamente possuem direito a estas vagas sejam eles donos de Fuscas ou Brasílias anos 70 ou donos de Ferraris ou Lamborghinis.

Luis Gustavo Melo do Couto

Servidor Público Municipal