Locação de curta temporada em Condomínios

Com a chegada do verão, aumenta o movimento nas praias e também dentro dos condomínios. Em Balneário Camboriú e região, as locações de temporada em condomínio acontecem o ano inteiro, mas ganham força nos meses mais quentes – e, com elas, crescem os conflitos, dúvidas jurídicas e preocupações com segurança.

Para entender melhor esse cenário, conversamos com a advogada condominialista Morgana Schoenau, que trouxe orientações práticas para síndicos, condôminos, imobiliárias e administradoras sobre como se preparar para a alta temporada sem comprometer a tranquilidade de quem mora no prédio o ano todo.

Locação de temporada x vida em condomínio

A locação de temporada, prevista na Lei do Inquilinato, é aquela de 1 a 90 dias, com finalidade residencial. Na prática, porém, plataformas como Airbnb, Booking e similares popularizaram a “curtíssima temporada”, com estadias de 2, 3 ou 4 dias e alta rotatividade de pessoas.

Isso tem impacto direto na rotina condominial:

• aumento de circulação de desconhecidos;
• maior uso das áreas comuns;
• risco de barulho e perturbação do sossego;
• preocupação com segurança e controle de acesso.

Como resume a advogada: “O que era para ser uma locação de curto período virou, em muitos casos, uma locação de curtíssima temporada, com altíssima rotatividade de ocupantes e reflexos diretos na segurança e no sossego do condomínio.”

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Airbnb é permitido em condomínio?

Um dos pontos que mais gera dúvida para quem administra locações de temporada em condomínio é: “O condomínio pode proibir Airbnb?”

“Hoje, regra geral, é permitida a locação de temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb e similares. A convenção pode proibir, desde que exista fundamento e que a alteração seja feita da forma correta”, informa a advogada.

Na prática, funciona assim:

• Ponto de partida: a lei federal permite a locação de temporada e, em tese, considera que ela mantém a finalidade residencial do imóvel.
• Restrição pelo condomínio: se o condomínio quiser restringir ou proibir, isso precisa estar na Convenção, não apenas no Regimento Interno.
• Quórum qualificado: para alterar a Convenção, é necessário o voto de 2/3 da totalidade das unidades, não apenas dos presentes na assembleia.

Morgana reforça: “Um condomínio com 60 unidades precisa de, no mínimo, 40 unidades votando favoravelmente para proibir a locação de temporada. Não basta ‘achar ruim’, é preciso cumprir o rito legal.”

Condomínio pode proibir locação de temporada? Em quais casos?

Proibir totalmente Airbnb em condomínio é uma medida extrema. Além disso, a Justiça tem barrado proibições genéricas, sem comprovação de problemas reais.

“O Tribunal de Justiça, especialmente em Santa Catarina, tem derrubado proibições genéricas, quando não há histórico de ocorrências, perturbação de sossego ou risco à segurança. A proibição precisa estar amparada em casos concretos”, explica a advogada.

Ou seja:

• Se o condomínio nunca formalizou reclamações, notificações ou multas, é muito mais difícil sustentar uma proibição na Justiça.
• Já quando há registro de perturbação de sossego, denúncias de uso indevido, risco à segurança e histórico de conflitos, a chance de a proibição ser mantida pelo Judiciário aumenta.

Por isso, antes de pensar em “banir o Airbnb”, é essencial:

1. Registrar tudo (livro de ocorrências, e-mails, notificações, multas).
2. Demonstrar o impacto real dessas locações na vida do condomínio.
3. Consultar assessoria jurídica para estruturar a alteração da Convenção ou, pelo menos, um bom regramento interno.

Segurança nas locações de temporada

Segurança é, disparado, o tema mais sensível quando falamos em locações de temporada em condomínio.

“Temos visto com frequência criminosos de outros estados utilizando locações de curta temporada para se esconder ou se estabelecer provisoriamente em cidades litorâneas”, alerta a advogada.

Ela também lembra que existem casos mais graves: “Em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro, já houve situações em que criminosos alugaram apartamentos por curta temporada para executar arrastões dentro do próprio condomínio.”

Por isso, a recomendação é investir em tecnologia e processos, especialmente em prédios com alta demanda de temporada:

• controle de acesso integrado;
• cadastro prévio de hóspedes/inquilinos;
• identificação com documento;
• reconhecimento facial quando possível;
• relatórios de acesso para apoio à gestão.

“Condomínios que modernizam sua segurança, com tecnologia e controle rígido de acesso, acabam inibindo a alta rotatividade descontrolada e afastando perfis de risco”, resume.

Uso de áreas comuns por locatários de temporada

Outra dúvida recorrente: inquilino de temporada pode usar piscina, academia, salão de festas e demais áreas comuns?

A resposta depende do que está escrito no Regimento Interno e na Convenção. “Muitos condomínios permitem locação de temporada, mas restringem o uso das áreas de lazer pelos ocupantes de curta duração, justamente para evitar sobrecarga e custos extras em períodos de alta demanda”, explica a advogada.

Alguns pontos que podem (e devem) ser regulamentados:

• se inquilinos de temporada podem utilizar todas as áreas comuns ou apenas algumas;
• se podem levar visitantes além dos ocupantes cadastrados;
• limite de pessoas por unidade, de acordo com o tamanho do imóvel;
• necessidade de cadastro prévio de todos os ocupantes.

“É comum o condomínio autorizar quatro ocupantes e, na prática, aparecerem oito pessoas usando piscina, academia e demais espaços. Se não houver fiscalização e regras claras, isso vira rotina”, alerta.

Como regulamentar locações de temporada sem ferir o direito de propriedade

Entre proibir tudo e não ter regra nenhuma, existe um caminho mais equilibrado, bem como, muito mais seguro juridicamente: regulamentar.

“O cenário ideal é conciliar o direito de propriedade com o interesse coletivo. Para isso, o condomínio precisa ter regras claras e exequíveis, e os proprietários precisam cumpri-las”, aponta a advogada.

Desse modo, aqui vão boas práticas que podem entrar no Regimento Interno e nos comunicados:

1. Regras de entrada e saída

• Horários máximos para check-in e check-out, para evitar barulho de madrugada.
• Exceções só em situações justificadas e previamente comunicadas à administração.

2. Capacidade máxima por unidade

• Limite de ocupantes por apartamento, considerando número de quartos e dimensionamento das áreas técnicas (elevador, escadas, sistemas, tubulações).

3. Uso das áreas comuns

• Definir se inquilinos de temporada podem usar áreas de lazer.
• Se permitido, deixar claro limites e regras (horários, reserva de espaços, proibição de festas, etc.).

4. Cadastro obrigatório

• Ficha cadastral de todos os ocupantes enviada com antecedência pela imobiliária ou proprietário.
• Integração com sistemas de controle de acesso (cartão, tag, biometria, facial).

5. Comunicação prévia das regras

“É essencial, então, que as regras do condomínio estejam descritas de forma clara nos anúncios das plataformas digitais e nos contratos de locação. Horário de silêncio, uso das áreas comuns, capacidade do imóvel – tudo isso deve ser informado antes da reserva”, reforça a advogada.

Como o síndico deve agir diante de barulho e abusos na temporada

Quando o problema já está acontecendo – barulho, festas, uso indevido de áreas comuns – o síndico precisa agir com rapidez, mas também com suporte jurídico.

Passos recomendados:

1. Orientar moradores a acionarem Guarda Municipal ou Polícia Militar em casos de perturbação do sossego.
2. Registrar provas: vídeos, áudios, prints de conversas, relatos com data e horário.
3. Formalizar internamente: livro de ocorrências, e-mails, comunicados.
4. Notificar e, se necessário, multar o proprietário da unidade, com base na Convenção e no Regimento.
5. Comunicar imobiliária ou proprietário sempre por escrito, exigindo que orientem o inquilino.

“O condomínio não é hotel. Dessa forma, funcionários não podem guardar malas, assumir funções de recepção ou liberar acesso sem cadastro. E o responsável sempre será o proprietário da unidade, que responde solidariamente pelos atos de quem colocou dentro do imóvel”, lembra a advogada.

Mais regras, mais tecnologia e mais responsabilidade

Embora ainda não haja uma nova lei federal específica em vigor sobre Airbnb em condomínios, o tema já está sendo debatido em projetos de lei e decisões judiciais pelo país.

Enquanto isso, o movimento prático aponta para três direções:

• maior profissionalização da gestão condominial;
• uso intensivo de tecnologia de acesso e monitoramento;
• regras mais claras para locação de temporada dentro de cada condomínio.

“Não dá mais para trabalhar apenas apagando incêndio. Em muitos condomínios, o jurídico e a administradora já atuam de forma preventiva, estruturando regras antes do problema explodir”, conclui.

Conclusão

Em conclusão, o verão não precisa ser um pesadelo para síndicos e moradores. Por isso, com regras claras, comunicação transparente, fiscalização coerente e apoio jurídico constante, é possível conciliar locações de temporada em condomínio com a qualidade de vida de quem mora ali o ano todo.

Por fim, se o seu condomínio ainda não: regulamentou o uso de Airbnb; revisou Convenção e Regimento Interno; definiu regras de acesso e uso de áreas comuns para inquilinos de temporada; ou estruturou um plano de comunicação e fiscalização, este é o momento de fazer isso, antes da alta temporada estourar.

Assim, o prédio se torna, de fato, um lugar de férias para uns – e de paz permanente para todos.