A princípio, adquirir unidade condominial em leilão pode ser um bom negócio. Mas exige atenção para não ser enganado ou não se ater às questões que envolvem tal manobra.
Atualmente, a legislação confere maior segurança jurídica para o arrematante em leilões judiciais, que é realizado por meio eletrônico, trazendo maior transparência e agilidade para transação. Ao final sendo lavrado o auto de arrematação, perfectibilizando o negócio.
A saber, para a imissão de posse pelo arrematante, no caso de imóvel ocupado, no próprio processo será determinado pelo juiz, não sendo necessária ação própria. Em paralelo, se preferir, o arrematante também poderá buscar meios de comunicar ao ocupante sobre sua propriedade e requerer a desocupação voluntária em determinado prazo para evitar a solicitação de cumprimento da posse por oficial de justiça e uso de força policial.
Nestes casos, o síndico poderá ser uma figura importante para auxiliar o arrematante na abordagem do ocupante, bem como na desocupação pacífica do imóvel arrematado. Há, também, modalidade e possibilidade de acontecer leilão extrajudicial de bem imóvel, principalmente os oriundos de alienação fiduciária, realizado direta e administrativamente pelo credor fiduciário.
Portanto, nem sempre será por meios judiciais. Ainda, a legislação estabelece regra para desistência, hipóteses de invalidação e ineficácia. Bem como, arguição de nulidade que pode gerar direito em perdas e danos (artigo 903 CPC).
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O que deve ser analisado pelo pretenso arrematante?
- Valor de mercado do imóvel;
- Valor de avaliação do imóvel;
- Percentual de lance mínimo e parcelamento em até 30x;
- Débitos atrelados ao imóvel;
- Verificar no edital se os débitos atrelados ao imóvel serão quitados pela arrematação ou recairão sobre o arrematante no caso de ser insuficiente. Atente-se ao edital, este é o documento que trará toda a situação e consequência para o arrematante, é um documento de suma importância;
- Escolher imóveis desocupados;
- Se possível, visitar o imóvel para verificação do estado em que se encontra;
- Verificar se há outros processos atrelados ao imóvel;
- Não se deslumbrar com a disputa pela arrematação e basear os lances conforme sua possibilidade financeira, afinal, você precisará pagar pelo imóvel leiloado;
- Após a arrematação, não esqueça de realizar o registro da propriedade na matricula da unidade junto ao registro de imóveis competente.
Dúvidas frequentes
Uma dúvida muito recorrente é se o síndico pode arrematar um imóvel levado a leilão no condomínio que realiza a gestão condominial, e a resposta é SIM.
Ele concorrerá com todos os interessados, seguindo as mesmas regras, não tendo qualquer privilégio, nem da informação, haja vista que o leilão é ato público. Sobre o arrematante recai a dúvida de quando deverá assumir os ônus do seu imóvel, tanto de IPTU quanto de condomínio. O arrematante passa a responder pelos débitos da sua unidade adquirida em leilão a partir da arrematação, independente da imissão na posse, como comumente se imagina que é necessária a posse.
Outra celeuma que paira é sobre o próprio condomínio adquirir unidade condominial por arrematação, ou por adjudicação, ou até mesmo dação em pagamento. Bom, estas manobras são possíveis e legais, no entanto, a questão é a venda desta unidade e a discussão sobre o quórum para venda da unidade adquirida.
O escopo desta transação pelo condomínio é saldar o débito condominial oriundo da unidade, já visando a venda da mesma para reembolsar o caixa do condomínio, pela inadimplência por esta causada e suportada pelos condôminos adimplentes até o efetivo reembolso com a venda da unidade.
Apesar de hoje em dia ser mais acessível participar de leilões para adquirir imóveis condominiais, as ressalvas acima são basilares para condução de uma transação mais segura. Contudo, para não correr o risco de cair em uma cilada e arrematar uma unidade condominial com ônus que eventualmente recaiam sobre o comprador, é importante buscar auxílio de profissionais competentes, como por exemplo corretores de imóveis e advogados, para uma melhor orientação.
Fernanda Silva | Advogada especialista em Direito Imobiliário, Negocial e Civil
