O Manual do Proprietário das áreas comuns é o documento que “liga” a obra à operação do condomínio. Ele organiza informações técnicas, garantias, rotinas de manutenção preventiva e responsabilidades de todos os envolvidos.
Portanto, para aprofundar o tema, conversamos com Ellen Stefania Viera, engenheira especializada na elaboração de manuais de entrega para áreas comuns.
Primeiramente, Elis já destacada: “Manual não é um PDF qualquer. Ele nasce de normas, vem com as built, inventário de equipamentos, notas fiscais e orienta o uso, limpeza, operação e manutenção do condomínio”.
O que é (de fato) o Manual das Áreas Comuns
Em linguagem simples, o manual reúne como o empreendimento foi entregue e como deve ser mantido. Ele traz mapa de sistemas (hidráulica, elétrica, SPDA, combate a incêndio, automação), procedimentos operacionais, contatos de assistência técnica, prazos de garantia e evidências de conformidade (laudos, certificados, licenças).
Assim, esse dossiê dá previsibilidade ao síndico, reduz custos de correção e fortalece o condomínio juridicamente.
“A manutenção preventiva é obrigação do condomínio; a assistência técnica é obrigação da construtora. Um não substitui o outro”, lembra a engenheira.
As normas ABNT que estruturam o manual
Três normas são a espinha dorsal do conteúdo:
- ABNT NBR 14037 – define estrutura e conteúdo do manual e lista documentos obrigatórios na entrega (projetos, ART/RRT, certificados, licenças).
- ABNT NBR 15575 (Norma de Desempenho) – dá parâmetros de vida útil e desempenho para sistemas (estrutura, vedações, pisos, esquadrias etc.) e embasa prazos de garantia.
- ABNT NBR 5674 – exige plano de manutenção com periodicidades, métodos, responsabilidades e registros (a “prova” de que a manutenção foi feita).
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O que deve acompanhar o manual na entrega
Além do volume principal (uso, operação, garantias), o pacote de entrega inclui o Manual de Anexos com dados técnicos e documentação comprobatória. Segundo a especialista, os itens críticos são:
- As built completo (o “como foi construído”), assim indicando passagens e interferências para evitar perfurações indevidas em reformas e marcenaria.
- Inventário de equipamentos das áreas comuns, com marca, modelo, série, manuais, notas fiscais e garantias.
- Laudos e certificações (SPDA, estanqueidade, exaustão/pressurização, fachada/impermeabilização quando aplicável) e licenças vigentes (ex.: bombeiros).
- Fluxo de assistência técnica com SLAs — prazos para visita e reparo, canais de abertura de chamados e critérios para análise de garantia.
“A construtora é corresponsável por equipamentos que entrega. Por isso, manual e nota fiscal de cada item precisam estar no dossiê”, reforça Elis.
Garantias: sistema x produto e o papel da manutenção
As garantias de sistemas seguem as janelas usuais previstas nas normas (1, 3 ou 5 anos, conforme o caso). Já produtos específicos podem ter garantias estendidas do fabricante (tintas, revestimentos, esquadrias, luminárias, bombas). Em ambos, há uma condição comum: cumprir o plano de manutenção.
“Sem evidência de manutenção, a garantia perde força. Dessa forma, com registros e checklists assinados, o condomínio protege o caixa e o patrimônio”, diz a engenheira.
Como o síndico transforma o manual em economia
O manual serve para padronizar rotinas e evitar emergências — as vilãs do orçamento. Rotinas típicas incluem limpeza de caixas d’água (semestral), manutenção de VDRs (conforme manual do fabricante e plano), inspeções de fachada e rejuntes, testes de bombas/geradores, elevadores, SPDA e sistemas de incêndio. Tudo registrado com OS, relatórios, fotos e ART/RRT.
“Ou seja, quando manual e manutenção caminham juntos, o prédio dura mais, dá menos problema e a taxa condominial fica sob controle”, resume Elis.
Dicas para um bom Manual
- Organize o repositório: manual, anexos, as built, laudos, licenças e inventário em nuvem, com controle de versão.
- Implemente o calendário (NBR 5674): periodicidades, responsáveis, fornecedores habilitados e checklists.
- Padronize chamados: formulário com fotos/vídeos e prazo de resposta; registre tudo.
- Treine a equipe: operação de bombas, geradores, CFTV, portões e rotinas de limpeza (produtos corretos preservam acabamentos e garantias).
- Audite trimestralmente: revise pendências, backlog de manutenção, custos e renovações de licenças.
Vistoria de entrega
A vistoria não é caça a defeito — é verificação normatizada. O roteiro recomendado é por ambiente (sentido horário): piso → rodapé → paredes → teto, mais funcionamento de aberturas, pressões/caimentos, elétrica e exaustão. O que for encontrado vira registro com fotos e segue para assistência técnica dentro do fluxo definido.
“Tolerâncias existem porque parte do processo é artesanal. O ponto é medir com critérios de norma e documentar corretamente”, afirma a especialista.
Riscos de ignorar o manual (e como evitá-los)
Dois problemas são recorrentes quando o manual “fica na gaveta”: patologias e passivos legais. Sem renovação de licenças e sem manutenção, o condomínio se expõe a multas/interdições e a custos elevados de correção. Em fachadas, por exemplo, rejuntes vencidos permitem percolação de água, corroem elementos e encurtam a vida útil.
“A primeira pergunta de um perito é: cadê as evidências de manutenção? Esse detalhe muda totalmente o desfecho técnico e jurídico”, alerta Elis.
Conclusão
Em conclusão, o Manual do Proprietário das áreas comuns é o manual de voo do condomínio: dá previsibilidade, reduz sinistros, preserva garantias e valoriza o ativo. Com ele em mãos, o síndico tem processo, calendário e prova de que fez sua parte — e o condomínio colhe segurança e economia.
Por fim, manual, anexos e manutenção formam um tripé. Quando um falha, o custo aparece. Então, quando os três funcionam, o condomínio fica seguro e eficiente.
