A gestão condominial está passando por uma mudança silenciosa, mas extremamente relevante: a falta de manutenção e a ausência de perícia técnica podem levar à perda de garantias construtivas e gerar prejuízos financeiros ao condomínio.
O alerta vem da engenheira e perita judicial Karen Marques, especialista em perícia na área condominial, que reforça a importância de uma atuação técnica e preventiva por parte dos síndicos.
Manutenção predial, garantias e perícia
Com a atualização das normas técnicas — especialmente a NBR 17.170/2022, que trata das garantias na construção civil — ficou mais claro que não basta apenas identificar problemas: é essencial manter a edificação corretamente e contar com apoio de perícia quando necessário.
Segundo Karen Marques, muitos síndicos ainda negligenciam essa responsabilidade: “O síndico precisa se atentar não só às garantias, mas também ao impacto de não realizar as manutenções. Se não fizer, ele perde a garantia.”
Ou seja, a omissão pode custar caro. Diferente do que muitos pensam, nem todos os itens possuem garantia de cinco anos — alguns prazos são imediatos ou bem mais curtos.
Além disso, a especialista destaca que agora não há mais justificativas. “Hoje é possível saber o que precisa ser feito, quando fazer, como fazer e por quê. Acabou a desculpa de que não sabia ou ninguém avisou.”
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Perícia técnica
Outro ponto fundamental levantado na entrevista é o papel da perícia técnica, especialmente em condomínios novos ou recém-entregues.
Muitos síndicos realizam apenas vistorias visuais, o que pode ser insuficiente para identificar problemas ocultos, como infiltrações ou falhas estruturais — situações que exigem análise especializada de perícia.
“Os vícios ocultos só aparecem com o uso ou com análise técnica. A perícia identifica não só o problema, mas a causa, o impacto e a responsabilidade.”, explica Karen.
A atuação do perito, inclusive no âmbito judicial, é decisiva para esclarecer conflitos. “O perito atua de forma imparcial e busca trazer clareza técnica ao processo, identificando a origem do problema e suas consequências.”
Implantação do condomínio
A fase inicial do condomínio — especialmente nos primeiros anos — é considerada a mais delicada. É nesse período que muitos problemas construtivos aparecem e ainda estão dentro do prazo de garantia, sendo essencial o apoio de uma perícia técnica.
No entanto, por falta de conhecimento ou receio de conflitos com construtoras, síndicos acabam deixando passar falhas importantes.
“O momento da entrega é crucial. Sem um especialista, o síndico identifica apenas problemas aparentes. Já o perito vai além, com ensaios e análises técnicas.”, alerta Karen.
Investir em perícia nesse momento pode evitar prejuízos futuros e garantir que o condomínio não arque com custos que seriam da construtora.
Manutenção x reforma
Um erro comum na gestão condominial é confundir manutenção com reforma — o que pode impactar diretamente na conservação, nos custos e até na necessidade de uma perícia técnica.
- Manutenção: manter o que já existe (ex: trocar peças pelo mesmo padrão)
- Reforma: alterar o que existe (ex: trocar todo o piso por outro material)
Essa diferença é essencial porque cada sistema exige um tipo específico de cuidado. Após uma reforma, por exemplo, os métodos de conservação mudam — e, em alguns casos, a perícia pode ser necessária para avaliar riscos ou falhas.
Gestão profissional evita prejuízos e conflitos
A principal orientação da especialista é clara: o síndico não precisa saber tudo, mas precisa saber quando recorrer à perícia e a especialistas.
Delegar decisões técnicas sem conhecimento pode gerar erros, perda de garantias e até processos judiciais. “Se não for da sua área, contrate um especialista. Não tente resolver tudo sozinho.”, finaliza a especialista.
Em conclusão, diante das novas exigências técnicas e jurídicas, fica evidente que a gestão condominial precisa ser cada vez mais profissional, preventiva e baseada em perícia quando necessário.
Manutenção adequada, acompanhamento técnico e conhecimento das normas são pilares fundamentais para evitar prejuízos e garantir a segurança dos moradores.
Em um cenário onde informação, prevenção e perícia caminham juntas, o síndico que se antecipa aos problemas protege não apenas o patrimônio — mas também sua própria gestão.
