É comum que contratos sejam celebrados sem a devida análise jurídica, o que pode colocar o condomínio em risco, comprometer sua saúde financeira e gerar passivos jurídicos de difícil reversão.
Ademais, o síndico deve submeter o contrato à assessoria jurídica e, quando necessário, validá-lo com o Conselho. Para a contratação de serviços novos, deve passar pela assembleia; para serviços já validados e troca de empresa, o síndico tem autonomia para tanto, porém deve fugir de contratos longos ou dúbios.
O síndico deve ficar atento, isso porque o que prejudica o condomínio em questões específicas advindas dos erros dele, pode recair não apenas sobre a gestão, mas sobre o próprio gestor.
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O síndico deve se atentar ao princípio da autonomia da vontade (típico do direito privado), onde, salvo expressa vedação legal, tudo pode ser objeto de convenção entre as partes. É justamente por isso que o cuidado com a forma e o conteúdo é indispensável. A formação do ato jurídico perfeito exige que o contrato esteja alinhado com os limites legais, mas também com os princípios condominiais.
Não raro, síndicos celebram contratos de longa duração, com cláusulas de fidelidade, renovação automática, penalidades desproporcionais e obrigações que extrapolam os limites de sua competência. Nesses casos, é essencial saber quando levar a decisão à assembleia.
O síndico detém o poder, mas esse poder é funcional e limitado. Ele deve respeitar o que está previsto na convenção e no regulamento interno, e consultar a coletividade sempre que o contrato representar risco relevante.
Cuidados práticos: um checklist essencial
Antes de assinar um contrato, recomenda-se ao síndico:
- Verificar a necessidade de aprovação assemblear;
- Analisar cláusulas de renovação automática e multas rescisórias;
- Avaliar a natureza do serviço: continuado ou pontual;
- Solicitar parecer jurídico sempre que houver dúvida ou cláusula de risco;
- Evitar assinar sem previsão orçamentária ou autorização do Conselho Fiscal (quando exigido).
O condomínio não é uma empresa, mas sua gestão exige a mesma cautela jurídica. Compreender isso é se destacar.
Rodrigo Karpat | Especialista em Direito Imobiliário
