O uso de plataformas digitais, como Airbnb e similares, para oferecer hospedagens de curta duração em condomínios residenciais tem gerado debates entre proprietários, síndicos e moradores. A principal questão envolve os limites entre o direito de uso da propriedade individual e o respeito à destinação do empreendimento e aos interesses da coletividade.
Nesse contexto, uma decisão recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu a discussão. O entendimento reforçou que a utilização de unidades residenciais para hospedagens intermediadas por plataformas digitais depende de autorização da coletividade, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.
A decisão destaca princípios importantes do Direito Condominial, especialmente a necessidade de respeitar a destinação do empreendimento e as regras estabelecidas pela convenção condominial.
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O que decidiu o STJ sobre o Airbnb em condomínios residenciais?
O Código Civil estabelece que o condômino deve utilizar sua unidade de acordo com a finalidade atribuída à edificação. Portanto, quando um empreendimento possui destinação exclusivamente residencial, o uso das unidades deve respeitar essa característica.
De acordo com o entendimento do STJ, a exploração econômica de imóveis por meio de hospedagens de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, especialmente quando apresenta dinâmica semelhante à de uma atividade hoteleira.
Por esse motivo, a utilização das unidades para esse tipo de hospedagem depende da autorização da coletividade, conforme o quórum indicado na decisão.
Embora essa discussão não seja nova, a expansão das plataformas digitais de hospedagem e o posicionamento do Tribunal reforçam a necessidade de os condomínios tratarem o assunto de maneira organizada e preventiva.
Projeto de lei propõe regras para hospedagens atípicas em condomínios
Além do entendimento do Poder Judiciário, o tema também vem sendo discutido no âmbito legislativo.
O Projeto de Lei nº 4/2025 propõe alterações no Código Civil para prever expressamente que, nos condomínios residenciais, a utilização das unidades para hospedagem atípica dependerá de autorização da convenção condominial ou de deliberação em assembleia.
Embora a proposta ainda não tenha sido aprovada, ela demonstra a relevância que o assunto ganhou nas discussões sobre o Direito Condominial.
Diante desse cenário, os condomínios precisam avaliar como lidar com uma prática que, em muitos empreendimentos, já acontece sem regulamentação específica ou deliberação formal dos moradores.
Como o condomínio deve agir diante das hospedagens por Airbnb?
O primeiro passo é identificar se existem unidades realizando hospedagens por plataformas digitais e compreender como essa atividade vem sendo conduzida.
Além disso, é importante verificar qual foi a postura adotada pelo condomínio até o momento e quais impactos a prática tem provocado na rotina dos moradores.
Mais do que iniciar uma política imediata de proibição, o síndico deve conduzir o assunto com cautela e equilíbrio. Para isso, é recomendável convocar uma assembleia específica para discutir e deliberar sobre a autorização ou a proibição das hospedagens de curta duração.
A partir dessa decisão, os próximos passos dependerão do posicionamento da coletividade.
Se o condomínio decidir autorizar as hospedagens
Caso os condôminos optem pela autorização, é fundamental que a atividade seja organizada por meio de regras claras e de uma regulamentação adequada.
Entre os pontos que merecem atenção estão:
- Controle de acesso de hóspedes e visitantes;
- Cadastro e identificação das pessoas que ingressam no condomínio;
- Responsabilidade dos proprietários pelas condutas dos hóspedes;
- Regras para utilização das áreas comuns;
- Procedimentos de entrada, saída e circulação de pessoas.
Dessa forma, a coletividade pode estabelecer critérios para reduzir conflitos e preservar a segurança e a organização do empreendimento.
Se o condomínio decidir proibir as hospedagens
Por outro lado, caso a decisão seja pela proibição, também é necessário agir com cautela na implementação das medidas.
Esse cuidado é especialmente importante nos condomínios em que as hospedagens por plataformas digitais já acontecem há anos e foram toleradas pela coletividade.
Assim, antes de adotar medidas restritivas, é recomendável analisar o histórico da situação, as disposições da convenção condominial e os possíveis impactos jurídicos da decisão.
Airbnb em condomínios é diferente de locação por temporada?
É importante destacar que a discussão sobre hospedagens atípicas não torna automaticamente irregular a locação residencial por temporada, prevista na Lei do Inquilinato.
Embora as duas modalidades possam envolver estadias de curta duração, o debate apresentado pelo STJ está concentrado na chamada hospedagem atípica, caracterizada pela elevada rotatividade de pessoas e por uma dinâmica semelhante à atividade hoteleira.
Portanto, é necessário analisar as características de cada situação, considerando a forma como o imóvel é utilizado e a destinação estabelecida para o empreendimento.
Como ficam as hospedagens por Airbnb em condomínios mistos?
Outro ponto que merece atenção envolve os condomínios mistos, que possuem unidades residenciais e comerciais.
O fato de o empreendimento ter uma destinação mista não significa, automaticamente, que todas as unidades possam ser utilizadas para hospedagens por plataformas digitais.
Isso porque muitas convenções condominiais estabelecem finalidades diferentes para as unidades comerciais e residenciais. Consequentemente, a possibilidade de oferecer hospedagens deve ser analisada de acordo com as regras específicas de cada empreendimento.
A regulamentação das hospedagens exige atenção dos síndicos
A decisão do STJ e as discussões legislativas demonstram a importância de os condomínios tratarem as hospedagens de curta duração de maneira técnica e estruturada.
Nesse sentido, cabe ao síndico compreender a realidade do empreendimento, verificar as disposições da convenção condominial e promover o diálogo entre os moradores. Além disso, a realização de assembleias e a criação de regras claras podem contribuir para evitar conflitos e garantir decisões mais transparentes.
Por fim, o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os interesses da coletividade deve orientar a condução do tema. Afinal, a organização das hospedagens por plataformas digitais é fundamental para preservar a segurança, a convivência e a destinação dos condomínios residenciais.
Mariana de Córdova | Advogada, especialista em Direito Imobiliário
