Atualização das convenções condominiais

Sabemos que hoje, muitas convenções condominiais acabam ficando literalmente “no passado”, desatualizadas e obsoletas pois infelizmente nem sempre é fácil a realização de uma assembleia com quórum específico para a sua atualização.

Inegavelmente, por “dar muito trabalho” acabam sendo “deixadas para lá”, mas mesmo sendo uma tarefa trabalhosa para os seus gestores. Com efeito de que não chega nem perto de todas as dificuldades e aborrecimentos que poderão continuar a acontecer no dia a dia condominial caso essa regulação não ocorra, aliás eles só aumentarão.

Abaixo vou elencar algumas situações que vejo como primordiais para hoje em dia regular e atualizar nas convenções condominiais e regimentos internos que ainda não citam e regulam tais ocorrências (não separei os assuntos que seriam de competência nas convenções condominiais ou do regimento interno), e estes abaixo e muitos outros assuntos que poderão surgir no seu condomínio, com certeza terão grande relevância para o dia a dia condominial.

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Para uma melhor gestão e convivência harmônica da massa condominial:

• Estabelecer um número máximo de procurações que um morador poderá apresentar para participar e votar nas assembleias do condomínio e inclusive determinar se o síndico atual poderá participar delas munido de alguma procuração;
• Para que se estipule uma multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial ao condômino em caso de não cumprimento, de forma reiterada, dos seus deveres para com o condomínio, conforme preconiza o art. 1337 do Código Civil (para isso precisará constar da convenção condominial);
• Estipular como será a remuneração do síndico profissional (essa semana terminei uma Convenção em que estipularam o limite de teto de 2 (dois) salários mínimos vigentes), ou seja, propostas dali por diante só serão levadas à análise caso não exceda este limite;
• Sobre a destituição do síndico com maioria simples, quando comprovada a má gestão ou qualquer ato infracional que o desabone para o cargo, desde que comprovado;
• Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações utilizadas nas assembleias (ítem que acaba gerando muita discussão caso não esteja estabelecido na convenção);
• Estabelecer regras para a locação por curto período de tempo e através de aplicativos como o Airbnb (exemplo: estabelecer limite mínimo de permanência como 20 ou 30 dias, obrigar que o proprietário do imóvel entregue as chaves pessoalmente ao locatário e que jamais deixe as chaves sob a responsabilidade da portaria, entre outras limitações ou permissividades, à depender dos critérios do condomínio);
• Aplicação de multa direto ao condômino infrator independente de prévia advertência, à depender da situação (exemplo: se um morador causar sérios danos ao condomínio a multa poderá ser aplicada sem anterior advertência);
• Regulamentação da necessidade do meio virtual como forma de realização das assembleias ordinárias e extraordinárias já que, com a chegada da pandemia da COVID19 em 2019 no nosso País, trouxe com ainda mais força a realidade virtual para o nosso dia a dia condominial, com a necessidade de se adequar e modernizar as convenções condominiais, aproximando-as deste novo momento;
• Estabelecer critérios de entrada de visitantes e fornecedores, bem como a forma de fornecimento e tratamento de dados destes;
• Proibição do uso das áreas comuns por parte dos visitantes ou regramento do mesmo;
• Regulamentar já de pronto quais os tipos de obras serão permitidas em meio às quarentenas (não gostaríamos de passar por essa situação de pandemia novamente, mas hoje sabemos que elas existem então melhor que tudo já esteja delimitado na nova documentação);
• Sobre a possibilidade de fechamento total e/ou parcial das áreas de uso comum, impedindo as aglomerações e a consequente disseminação deste ou de outro vírus igualmente agressivo que possa surgir no futuro;
• Quais as medidas de proteção de seriam de caráter obrigatório para que haja a circulação de pessoas pelas partes comuns (moradores ou não);
• Sobre a forma de realização de entregas por meio de aplicativos durante um isolamento;
• Forma de realização e sobre a possibilidade de mudanças pelos condôminos em meio à uma crise sanitária;
• Regras para realização dos “home offices” pois, muitos condôminos, mesmo com o fim da pandemia, ainda utilizarão suas residências para exercício da sua atividade laborativa (exemplo: locação de espaços dentro da unidade, recepção de clientes e/ou pacientes, entre outros);
• Sobre o funcionamento de cozinhas comerciais (típicos casos de condôminos que se tornaram micro empreendedores individuais e que se utilizam da sua cozinha para fabricação de marmitas, bolos caseiros etc, para venda externa (isso poderá impactar por exemplo no uso do gás, água etc, que já venham cobrados direto na cota condominial);

Existem outras atividades e/ou ocorrências na atualidade do seu condomínio? Então este é o momento para regulamentá-la. Não perca este momento ok?

Mas por favor não se esqueçam: toda e qualquer alteração na convenção condominial ou mesmo no regimento interno, deve ser realizada por profissionais competentes e acima de tudo especializados na área condominial, pois qualquer modificação equivocada trará insegurança jurídica e poderá trazer enormes problemas para a gestão do condomínio.