A responsabilidade do síndico na realização de obras no condomínio exige não apenas organização e liderança, mas também conhecimento das normas que regem o tipo de obra a ser realizada.
Qualquer intervenção deve seguir regras específicas do Código Civil e da convenção do condomínio. Caso contrário, o ato pode ser anulado, expondo o síndico a questionamentos jurídicos e até mesmo à responsabilização.
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Tipos de obras
O Código Civil no artigo 1.341 estabelece três classes de obras em condomínios, cada uma exigindo um quórum específico para aprovação, vejamos:
- Obras Necessárias: são aquelas indispensáveis para a conservação e segurança do edifício, como reparos estruturais ou manutenção de instalações elétricas e hidráulicas. Realizadas pelo síndico sem necessidade de aprovação prévia, salvo se envolverem despesas elevadas, caso em que devem ser submetidas à assembleia, com aprovação da maioria simples dos presentes.
- Obras Úteis: melhoram a utilização do condomínio, como a instalação de um sistema de segurança ou a ampliação da garagem. Exigem a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (metade mais um de todas as unidades).
- Obras Voluptuárias: voltadas ao embelezamento ou lazer, como a construção de uma piscina ou a instalação de um jardim decorativo. Demandam aprovação de dois terços dos condôminos.
O risco de ignorar o quórum exigido
Todavia, o que se percebe na prática é que muitos síndicos quando da realização de qualquer uma dessas obras não observam o quorum necessário de aprovação (disposto na convenção ou legislação). Cabe ao síndico garantir que qualquer obra esteja devidamente aprovada dentro dos quoruns exigidos, caso contrário, os condôminos podem contestar a decisão e até solicitar a anulação do ato, comprometendo a credibilidade da gestão.
Portanto, havendo o intento de realizar qualquer obra faz-se necessário ver o enquadramento da mesma e ter atenção quanto o quorum exigido para aprovação. Pois, tal conduta evita desgastes, protege o condomínio e garante uma gestão transparente e responsável. Por fim, cumprir cada quórum preserva a legalidade, a transparência e evita litígios.
Patrícia Hermes | Especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil
