O uso do Airbnb em condomínios residenciais pode estar próximo de ganhar uma definição definitiva na Justiça brasileira. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar recursos sobre o tema ao rito dos repetitivos (Tema 1.443), suspendendo processos semelhantes em todo o país até a fixação de uma tese que servirá de orientação para os demais tribunais.
Embora ainda não se tenha concluído o julgamento, decisões recentes da Corte indicam uma tendência de reforçar a destinação residencial dos condomínios, limitando a utilização de unidades para hospedagens de curta duração intermediadas por plataformas digitais.
Para o advogado especialista em Direito Condominial Rodrigo Karpat, o entendimento caminha para privilegiar o interesse coletivo dos moradores. “A tendência do STJ é consolidar que a destinação residencial prevista na convenção condominial deve prevalecer sobre a exploração econômica individual quando a atividade altera a dinâmica do condomínio.”
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STJ diferencia Airbnb de locação por temporada
Um dos principais pontos discutidos pelo Superior Tribunal de Justiça é a diferença entre a locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, e a chamada hospedagem atípica, característica das plataformas digitais.
Segundo entendimento já manifestado pela ministra Nancy Andrighi no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, a exploração contínua de imóveis por meio de aplicativos como o Airbnb pode deixar de ser uma simples locação e assumir características semelhantes à atividade hoteleira.
Entre os fatores considerados estão:
- alta rotatividade de ocupantes;
- locações por curtos períodos;
- utilização frequente da unidade para fins econômicos;
- ausência de vínculo entre proprietário e hóspedes.
Portanto, nessas situações, o STJ entende que a atividade pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.
Convenção do condomínio ganha ainda mais importância
Durante muitos anos prevaleceu o entendimento de que, na ausência de proibição expressa na convenção, o proprietário poderia disponibilizar livremente seu imóvel em plataformas digitais.
O posicionamento mais recente do STJ aponta em outra direção. Segundo Karpat, a lógica passa a ser inversa. “Não é a ausência de proibição que autoriza automaticamente o Airbnb. Quando a atividade modifica a destinação residencial do empreendimento, ela depende da autorização da coletividade, respeitando o que determina a convenção condominial e o Código Civil.”
Caso haja confirmação do entendimento no julgamento do Tema 1.443, condomínios residenciais poderão impedir esse tipo de exploração econômica sem necessidade de alterar previamente suas convenções, desde que a destinação residencial já esteja claramente prevista.
Airbnb pode impactar segurança e convivência nos condomínios
A discussão não envolve apenas aspectos jurídicos. Afinal, a intensa circulação de hóspedes também pode alterar significativamente a rotina dos moradores.
Maior movimentação de pessoas desconhecidas, aumento do fluxo nas áreas comuns, mudanças no controle de acesso e impactos na segurança estão entre as principais preocupações levantadas pelos condomínios.
Segundo o advogado, esse é justamente um dos fundamentos considerados pelo Superior Tribunal de Justiça. “O debate não trata apenas do direito do proprietário explorar economicamente sua unidade. Também envolve a preservação da segurança, da privacidade e da tranquilidade dos moradores, que escolheram viver em um condomínio com finalidade residencial.”
Direito de propriedade não é absoluto
O especialista destaca que a propriedade em condomínio possui limitações impostas pela convivência coletiva.
Assim como um morador não pode transformar sua unidade residencial em uma atividade comercial incompatível com a convenção, também não pode alterar unilateralmente a finalidade do imóvel quando isso interfere na coletividade.
“O condomínio funciona com base no equilíbrio entre direitos individuais e interesses coletivos. Quando uma atividade modifica a natureza residencial do empreendimento, a decisão deixa de ser exclusivamente do proprietário e passa a interessar a todos os condôminos.”, pontua Rodrigo.
Esse entendimento já vem sendo adotado em decisões recentes do próprio STJ e tende a ser consolidado com o julgamento do Tema 1.443.
Julgamento deve trazer mais segurança jurídica
A expectativa é que a tese a ser fixada pelo Superior Tribunal de Justiça estabeleça parâmetros claros para síndicos, administradoras, proprietários, investidores e moradores.
Atualmente, muitos condomínios enfrentam conflitos relacionados ao uso do Airbnb justamente pela ausência de um entendimento definitivo.
Dessa forma, com a decisão do STJ, a tendência é que haja maior uniformidade na interpretação da legislação e das convenções condominiais, reduzindo disputas judiciais e oferecendo mais segurança para a gestão dos empreendimentos.
O que esperar do julgamento do STJ sobre Airbnb em condomínios
Por fim, o julgamento do Tema 1.443 deve definir os limites entre o direito de propriedade e a preservação da finalidade residencial dos condomínios.
Então, para Karpat, o debate ultrapassa a tecnologia. “A discussão não é sobre proibir o Airbnb. O ponto central é preservar a identidade dos condomínios residenciais e garantir que qualquer mudança na destinação do empreendimento seja decidida coletivamente pelos próprios condôminos.”
Em conclusão, caso haja confirmação do entendimento, a decisão representará um marco para o Direito Condominial brasileiro e servirá como referência para milhares de condomínios que convivem diariamente com discussões sobre hospedagens por aplicativos, locação por temporada e uso das unidades residenciais para fins econômicos.
Rodrigo Karpat | Advogado condominial
