Os síndicos têm muitas responsabilidades no dia a dia, uma delas é a inspeção predial. É importante que seja feita com frequência, pois isso previne surpresas desagradáveis e problemas mais sérios para os condomínios. Gerando assim economia e segurança.
A legislação varia de estado para estado, por isso é importante ficar atento ao que se diz na região em que está a edificação.
Bem como a prevenção, o síndico e o zelador, quando treinados, podem se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais. No entanto, essa não é a inspeção predial propriamente dita. Estas vistorias ajudam a prevenção, porém, não são válidas de acordo com as normas técnicas.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, a normativa detalha. Sendo assim, devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
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O que é Inspeção Predial?
É uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, onde serão analisados os aspectos de: desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação.
Segundo a norma NBR 16747: a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Quais são as etapas?
- Levantamento de dados e documentação, que será solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação;
- Análise de dados e documentos, para verificar se existem falhas;
- Entrevista onde será informado os dados sobre a edificação, como a idade, seu histórico de manutenções e reformas;
- Vistoria minuciosa da edificação, onde irá detectar falhas ou anomalias;
- Classificação das falhas e anomalias irá determinar se foi decorrente do projeto, da execução, do uso, ou causada por agentes externos e até relacionada ao envelhecimento natural;
- Recomendação de ações necessárias nesta etapa será informado de forma detalhada quais os passos e formas corretas para corrigir as falhas e anomalias;
- Organização das ações prioritárias conforme sua urgência;
- Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, inclui a avaliação do plano de manutenção existente, ele está sendo executado, se sim qual a frequência, a forma como estão sendo executadas está correta, como executar as ações, como executar todas as ações com segurança e outras informações;
- Emissão do laudo por fim todas as informações são organizadas com fotos e descrições de cada item e explicando todos os processos acima mencionados;
Quais itens devem ser analisados?
- Elementos estruturais aparentes;
- Sistemas de vedação (externos e internos);
- Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
- Sistemas de esquadrias;
- Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
- Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
- Sistemas de instalação elétrica;
- Geradores;
- Elevadores;
- Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
- Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
- Sistemas de ar condicionado;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
- Sistema de combate a incêndio;
- Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
- Acessibilidade.
Documentos analisados na inspeção predial
Portanto, na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação e manutenção. Sendo assim, é recomendável a análise de alguns documentos como:
- Manual da edificação;
- Manuais dos equipamentos instalados;
- Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
- Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
- AVCB e demais projetos legais;
- Regimento interno;
- Licenciamento ambiental;
- Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
- Contratos de manutenção de equipamentos;
- Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
- Relatórios e atestados do SPDA;
Entre outros.
Laudo de Inspeção Predial
Desse modo, após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.
Bem como, trata-se de um documento que segue diretrizes em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado. A fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão. Ele contém:
- Toda a identificação do contratante;
- Descrição detalhada da edificação;
- Dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise.
Além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, como:
- Fotos capturadas;
- Lista dos sistemas analisados;
- Descrição e classificação de irregularidades constatadas;
- Recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como, a avaliação da manutenção e as conclusões;
Por fim, o documento deve ser detalhado e assinado por um profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.
Dessa forma, quando o síndico passa a usar esse tipo de laudo ele resguarda o condomínio e a si próprio de futuros problemas. Além disso, ajuda na padronização dos orçamentos na hora de executar os reparos.
Weder Iglesias, síndico profissional.
