Primeiramente, a manutenção predial é um tema pouco tratado quando comparado as outras etapas construtivas de um edifício. Imagina-se, erroneamente, que com a conclusão de uma edificação, os custos e serviços também são finalizados. Sendo que a etapa mais prolongada é a de uso e operação do edifício. Manutenção Predial e a progressão de custos.
Bem como, é importante atentar-se a NBR 15.575/2013, que determina um padrão de desempenho dos sistemas da edificação, e que amplia o tempo de responsabilidades, tanto dos projetistas e construtores, como os direitos e o conjunto de responsabilidades para usuários. O que abre precedentes para disputas judiciais.
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Manutenção
Sendo assim, o processo de manutenibilidade deve-se iniciar ainda na etapa de projeto e se estender durante toda vida útil da edificação. Etapa essa que o gestor condominial tem papel fundamental, aplicando e gerindo as ações de manutenção preventiva e corretiva.
Ainda mais, uma edificação tem o processo de degradação iniciado após sua construção. Desse modo, negligenciar as ações de intervenções durante os anos de uso e operação, ocasionam no agravamento da degradação, e, consequentemente, na desvalorização do imóvel.
Por isso, quando realizadas as inspeções prediais periódicas, a gestão deve possuir em mãos uma ferramenta que permite realizar tomadas de decisões assertivas. Gerenciando os serviços em grau de urgência, verificando a eficiência das manutenções preventivas e corretivas e prevendo as próximas ações e custos de manutenção.
A Regra dos “5”
Desta forma, não podemos deixar de citar a Lei de Sitter, ou Regra dos “5”, que demonstra o aumento dos custos de reparação, quando tratado em cada etapa, conforme apresentado na Figura 1:
Figura 1 – Evolução dos custos pela fase de intervenção (Lei de Sitter)
Fonte: SITTER,1984 apud HELENE, 1997.
De acordo com SITTER (1984), “o custo relativo de intervenção é dado por uma função matemática exponencial crescente, onde a cada fase do processo produtivo, multiplica-se por 5 os custos acumulados”. Assim, quanto antes forem identificadas as manifestações patológicas ou os vícios construtivos, menor os custos e mais eficaz será a reparação.
Por fim, indico aos condôminos, no recebimento de sua unidade domiciliar, e os síndicos, na gestão do edifício, que realizem vistorias periódicas com profissionais. Evitando prejuízos e preservando a vida útil do condomínio.
CAMILA REIS – Engenheira Civil
